Verwaltervertrag (WEMoG) / 3.2.2.2.2 Wertsicherung

Haben sich Gemeinschaft und Verwalter auf ein bestimmtes Honorar geeinigt, so sind sie als Vertragsparteien hieran gebunden. Weder kann der Verwalter das Honorar einseitig erhöhen, noch kann die Gemeinschaft beispielsweise im Beschlussweg eine Senkung des Honorars herbeiführen.

Wollen die Parteien eine Honoraranpassung nach bestimmten Zeitabschnitten vereinbaren, muss dies ausdrücklich im Verwaltervertrag geregelt werden. Bei unterlassener Honoraranpassungsregelung im Vertrag hat der Verwalter gegen die Gemeinschaft nur in dem rein theoretischen Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage einen Anspruch auf Honoraranpassung. Freilich können die Wohnungseigentümer eine Erhöhung der Vergütung auch durch Mehrheitsbeschluss regeln.

Spannungs- und Leistungsvorbehaltsklauseln

Möglich ist eine Honoraranpassung mittels Spannungs- und Leistungsvorbehaltsklauseln. M. E. sollte allerdings von der Vereinbarung derartiger Klauseln Abstand genommen werden. Es ist schwierig, diese rechtswirksam zu vereinbaren und sie sind darüber hinaus für die meisten Wohnungseigentümer auch nur schwierig nachzuvollziehen. Enthält der Verwaltervertrag für die Erhöhung der Verwaltervergütung im Übrigen nicht nur eine Leistungsvorbehaltsklausel, sondern einen unmittelbaren und selbsttätigen Mechanismus, handelt es sich regelmäßig um eine verbotene Preisklausel.^[1]

Gleitklausel

Gleitklauseln kommen nicht infrage, da die Genehmigungsvoraussetzungen einer Vertragsdauer von mehr als 10 Jahren oder besondere Gründe des Wettbewerbs nicht erfüllt sind.

Allgemeine Verwaltungskostenentwicklung

Eine Klausel im formularmäßigen Verwaltervertrag, wonach Verwaltergebühren der allgemeinen Verwaltungskostenentwicklung angepasst werden können, ist nach § 307 Abs. 1 BGB ungültig.^[2] Danach sind Bestimmungen in AGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich insbesondere auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Dies ist hier der Fall, da es eine allgemeine Verwaltungskostenentwicklung nicht gibt. Woran die Erhöhung der Verwaltervergütung geknüpft werden soll, lässt sich demnach nicht feststellen.

Staffelvereinbarung

Zulässig ist jedoch eine Staffelvereinbarung, nach der sich die Vergütung zu bestimmten Zeitpunkten in bestimmter oder zumindest bestimmbarer Höhe ändert.

[1] AG Reutlingen, Beschluss v. 20.7.2012, 9 C 1006/11 WEG, ZWE 2012, 435.

[2] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 25.1.2005, 3 Wx 326/04, ZMR 2005, 468