Verwaltervertrag (WEMoG) / 6 Wiederbestellung und Verwaltervertrag

Bei der Wiederbestellung des Verwalters wird häufig geregelt, dass der für den Erstbestellungszeitraum geschlossene Verwaltervertrag auch für den Wiederbestellungszeitraum fortgelten soll. Selbstverständlich kann für den Wiederbestellungszeitraum auch ein neuer Verwaltervertrag abgeschlossen werden.

Ein Wiederbestellungsbeschluss ist auch dann hinreichend bestimmt, wenn ein schriftlicher Verwaltervertrag nicht geschlossen wird.^[1] Denn in der Regel kommt bei der Beschlussfassung die Absicht der Beteiligten zum Ausdruck, den in der Vergangenheit geschlossenen Verwaltervertrag mit dem bisherigen Inhalt fortzusetzen. Dies gilt selbst dann, wenn ein schriftlicher Verwaltervertrag auch im vergangenen Bestellungszeitraum nicht geschlossen wurde.^[2]

Grundsatz: Keine Vergleichsangebote

Vor der Wiederbestellung des Verwalters müssen keine Vergleichsangebote eingeholt werden.^[3] Die Beschlussfassung über die Bestellung des bisherigen Verwalters setzt also nicht voraus, dass Alternativangebote anderer Verwalter eingeholt und den Eigentümern vor der Eigentümerversammlung zur Prüfung vorgelegt worden sind.

Ausnahmsweise aber doch...

Etwas anderes gilt nur, wenn sich seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters der Sachverhalt verändert hat.

Eine solche Veränderung läge etwa vor, wenn die Verwaltung ihrer Aufgabe nicht mehr so effizient gerecht wird, wie dies bisher der Fall war, wenn sich das Verhältnis zwischen Verwaltung und Wohnungseigentümern aus anderen Gründen verschlechtert hat oder wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die von der bisherigen Verwaltung angebotenen Leistungen von anderen Verwaltungsfirmen spürbar günstiger angeboten werden.^[4]

Achtung: Auf eine erfolgreiche Anfechtung des Erstbestellungsbeschlusses folgt keine Wiederbestellung!

Beispiel: "Verkappte" Wiederbestellung

Der Beschluss über die Erstbestellung des Verwalters wurde für ungültig erklärt, weil vor der Beschlussfassung keine Alternativangebote eingeholt worden sind. Kurz darauf lässt sich der Verwalter erneut bestellen.

Vergleichsangebote einholen!

Wurde der Erstbestellungsbeschluss angefochten, müssen Vergleichsangebote eingeholt werden. Bei der erneuten Bestellung handelt es sich nämlich nicht um die Wiederbestellung des Verwalters.^[5]

Liegen bei dieser erneuten Bestellung wieder keine Alternativangebote vor, ist auch dieser Beschluss erfolgreich anfechtbar. Es handelt sich insbesondere nicht um eine Wiederbestellung des Verwalters. Da der Erstbestellungsbeschluss für ungültig erklärt wurde, war er niemals Verwalter. Die Ungültigerklärung eines Beschlusses wirkt nämlich ex tunc, also rückwirkend auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung und entfaltet nicht lediglich Wirkung für die Zukunft.

Vergleichsangebote müssen bei der Wiederbestellung des Verwalters auch dann eingeholt werden, wenn andere Verwalter die Verwaltung erheblich günstiger anbieten. Ein derartiger Fall kann insbesondere dann eintreten, wenn die Erstbestellung des Verwalters zu stark überhöhten Vergütungskonditionen erfolgt ist und der Beschluss über die Erstbestellung nicht aus diesem Grund angefochten wurde.

Schließlich bedarf es auch des Einholens von Vergleichsangeboten, wenn statt einer Einzelperson eine GmbH, deren Geschäftsführer der bisherige Verwalter ist, zum Verwalter bestellt werden soll. Dann handelt es sich nicht um die Wiederbestellung des bisherigen Verwalters.^[6]

Praxis-Beispiel

Überhöhtes Honorar

Der Verwalter wird in einer aus 15 Sondereigentumseinheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft zu einem Honorar von 59 EUR je Einheit und Monat bestellt.

Eine solche Vergütungshöhe entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies gilt auch dann, wenn es sich um eine zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.^[7] Würde der Verwalter zu denselben Konditionen wiederbestellt, wäre der Wiederbestellungsbeschluss anfechtbar.

[1] OLG Hamburg, Beschluss v. 16.7.2001, 2 Wx 116/00, ZMR 2001, 997.

[2] OLG Hamburg, a. a. O.

[3] BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10, ZMR 2011, 735.

[4] BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10, ZMR 2011, 735.

[5] LG Dortmund, Urteil v. 14.6.2016, 1 S 455/15, ZWE 2017, 96.

[6] LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 26.3.2018, 2-13 S 27/17.

[7] LG Köln, Urteil v. 24.11.2011, 29 S 130/11, ZMR 2012, 575.

6.1 Beschlussfassung

Auch die Beschlussfassung über die Wiederbestellung des Verwalters und somit die Beschlussfassung über das weitere Schicksal des Verwaltervertrags erfolgt mit einfacher Mehrheit, wie der Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG zu entnehmen ist. Im Rahmen der Wiederbestellung können die Wohnungseigentümer die Fortgeltung des bisherigen Verwaltervertrags beschließen. Sie können aber auch einzelne Vertragskonditionen anpassen (wie z. B. die Höhe des Verwalterhonorars) oder einen völlig neuen Verwaltervertrag beschließen.

Musterbeschluss: Wiederbestellung des Verwalters unter unveränderter Vertragsfortgeltung

TOP XX Wiederbestellung des Verwalters

Die Firma ____________ wird ab dem _______ bis zum _______ erneut zur Verwalterin bestellt. Die Grundvergütung be...