Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum ... / 6 Zustimmung versagen

Eine Versagung der Zustimmung ist nur gerechtfertigt, wenn gewichtige Gründe in der Person des Erwerbers vorliegen, die befürchten lassen, er werde die Rechte der anderen Wohnungseigentümer nicht beachten.^[1] Eine vereinbarte Veräußerungszustimmung dient nämlich dem Zweck, eine gemeinschaftswidrige Gefahr abzuwenden. Insoweit liegt ein Grund zur Verweigerung der Zustimmung nur dann vor, wenn im Hinblick auf die Person des Erwerbers objektiv begründete Zweifel bestehen, er sei nicht willens oder in der Lage, seinen Pflichten der Gemeinschaft gegenüber nachzukommen.^[2] Auf ein Verschulden kommt es nicht an.^[3] Gründe in der Person des Veräußerers können niemals die Versagung einer Veräußerungszustimmung rechtfertigen.^[4]

Der veräußernde Hausgeldschuldner

Bestehen Hausgeldrückstände des veräußernden Wohnungseigentümers, kann dies bereits vor dem Hintergrund keinen wichtigen Grund für die Verweigerung der Veräußerungszustimmung darstellen, als der Gemeinschaft die Möglichkeit genommen würde, sich von einem ggf. zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer zugunsten eines zahlungskräftigen Sonderrechtsnachfolgers trennen zu können.

Der gewalttätige Veräußerer

Entsprechendes gilt selbstverständlich dann, wenn es sich beim Veräußerer um einen ggf. "schwierigen", weil gewaltbereiten Wohnungseigentümer handelt. Da hier sogar die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG im Raum steht, kann niemals die Zustimmung zur Veräußerung versagt werden.

Stets ist auf die Person des Erwerbers abzustellen^[5], vermag diese auch in einem persönlichen Näheverhältnis zum veräußernden Wohnungseigentümer stehen.

"Störender" Lebensgefährte als Erwerber

Die Verweigerung der Veräußerungszustimmung ist jedenfalls dann rechtmäßig, wenn der potenzielle Erwerber als Lebensgefährte des veräußerungswilligen Wohnungseigentümers in der Gemeinschaft durch ständig provozierendes Verhalten, Ruhestörungen und Streitigkeiten mit den Wohnungseigentümern aufgefallen ist, sodass die Gemeinschaft sogar gezwungen war, gegen den Lebensgefährten und potenziellen Erwerber ein Hausverbot auszusprechen.^[6]

Entsprechende Grundsätze gelten auch bei wirtschaftlichem Näheverhältnis bzw. einer Verflechtung.

Praxis-Beispiel

Veräußernder GmbH-Geschäftsführer

Bisheriger Eigentümer ist der Geschäftsführer einer GmbH. Seine Sondereigentumseinheit will er an die Gesellschaft verkaufen. Da es sich bei dem Geschäftsführer der GmbH um einen renitenten Hausgeldschuldner handelt, ist die Versagung zur Veräußerung der Sondereigentumseinheit unproblematisch möglich, da er als Geschäftsführer auch für das künftige Zahlungsverhalten der Gesellschaft verantwortlich ist.^[7]

War der potenzielle Erwerber bereits einmal Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und hatte sich zu dieser Zeit als Hausgeldschuldner entpuppt, kann selbstverständlich ebenfalls die Zustimmung zur Veräußerung an diesen ehemaligen Wohnungseigentümer versagt werden.^[8]

Im Übrigen kann der Verwalter die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums stets verweigern, wenn Veräußerer oder Erwerber ihrer Auskunftspflicht über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Erwerbers nicht nachkommen. Insoweit nämlich ist die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Erwerbers nicht nachgewiesen, weshalb schutzwürdige Belange der Eigentümergemeinschaft gefährdet sind.^[9]

Die Wohnungseigentümer können durch (Negativ-)Beschluss über die Zustimmung zur Veräußerung nach vorheriger ablehnender Entscheidung des Verwalters entscheiden. Mit dem mehrheitlich auf Nein-Stimmen basierenden Beschluss haben sie die begehrte Zustimmung zur Veräußerung abgelehnt. Der Beschluss erschöpft sich hinsichtlich seines Regelungsgehalts also nicht nur in der Ablehnung des gestellten Beschlussantrags, sondern stellt auch die Willenserklärung dar, die Zustimmung nicht zu erteilen.^[10]

Wichtiger Grund ist nicht disponibel!

Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der die Versagung der Zustimmung auch aus anderem als einem wichtigen Grund zulässig ist, ist unwirksam.^[11]

Voraussetzungen geringer als bei Eigentumsentziehung

Die Voraussetzungen für die Versagung der Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums sind geringer als die für die Entziehung des Wohnungseigentums.^[12]

ABC wichtiger Gründe

• Ausländischer Staatsbürger (siehe auch Zustellungsbevollmächtigter): Erhält ein ausländischer Staatsbürger ohne Wohnsitz in der EU jeweils lediglich ein Besuchsvisum für 90 Tage ohne Gestattung einer Erwerbstätigkeit, ist die erschwerte Geltendmachung von Ansprüchen auf Zahlung von Wohngeld absehbar.^[13]
• Bauliche Veränderung: Hatte der Erwerber als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft eigenmächtig rechtswidrige bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen und auch erhebliche Hausgeldrückstände, stellt dies einen wichtigen Grund zur Versagung der Veräußerungszustimmung dar.^[14]
• Entzogenes Wohnungseigentum: Kündigt der Erwerber an, er werde die Wohnung einem ehemaligen Wohnungseigentümer zur Verfügung stellen, dem das Wohnungseigentum nach §§ 18 ...