Verwaltungsbeirat: Rechte und Pflichten (WEMoG) / 2 Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

2.1 Überblick

Der Verwalter scheidet in mehreren Fällen als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus, u. a. dann, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

• mit dem Verwalter einen Vertrag schließen will (die Wohnungseigentümer können etwas anderes bestimmen und den § 181 BGB abbedingen),
• gegenüber dem Verwalter eine Erklärung abgeben will, z. B. eine Kündigung,
• den Verwalter verklagen will;
• dem Verwalter den Streit verkünden will.

Das Gesetz bestimmt aus diesem Grund in § 9b Abs. 2 WEG den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats zum Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer können daneben einen Wohnungseigentümer ermächtigen.

Hinweis

Verhältnis des Ermächtigten zum Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats

Ermächtigen die Wohnungseigentümer einen Wohnungseigentümer zum Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sollten sie klarstellen, wie sich die Rechte dieses Wohnungseigentümers zu den Rechten des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats verhalten. Der Verwalter sollte auf diese Klarstellung – auch im eigenen Interesse – hinwirken. Am besten ist es, dass der ermächtigte Wohnungseigentümer nur dann handeln kann und soll, wenn der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats nicht handeln kann.

2.2 Willensbildung

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats gibt für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr Erklärungen gegenüber dem Verwalter ab. Auch als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats nicht befugt, den Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Bezug auf den Verwalter zu bilden. Ob also beispielsweise

• mit dem Verwalter ein Verwaltervertrag zu schließen ist und mit welchen Inhalten,
• der Verwaltervertrag zu kündigen ist,
• der Verwalter mit Hilfe eines Rechtsanwalts zu verklagen ist, etwa auf Schadensersatz, oder
• dem Verwalter namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einer Beschlussklage der Streit zu verkünden ist (dies kommt in Betracht, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter gegebenenfalls Regressansprüche hat),

müssen die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG beschließen.

Anders ist es nur, wenn der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ein Notgeschäftsführungsrecht nach § 18 Abs. 3 WEG für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besitzt.

Vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ohne dass die Wohnungseigentümer das beschlossen haben, sind seine Erklärungen dennoch wirksam.

Hinweis

Rechtsstreitigkeiten

Um zu erkennen, ob dem Verwalter der Streit zu verkünden ist, sollte sich der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats mit allen laufenden Rechtsstreitigkeiten befassen und engen Kontakt zum Rechtsanwalt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer halten. Diesen Kontakt sollte der Verwalter ihm ermöglichen und erleichtern. Es muss auch in seinem professionellen Interesse liegen, dass die Vermögensinteressen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen ihn selbst angemessen gewahrt sind.

2.3 Bestellung und Abberufung des Verwalters

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats kann den Verwalter nicht bestellen oder abberufen. Es ist aber an ihm, dem Verwalter die Bestellung oder Abberufung namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mitzuteilen.