Verwaltungsbeirat: Rechte und Pflichten (WEMoG) / 3 Versammlung der Wohnungseigentümer

3.1 Ladung zur Eigentümerversammlung

3.1.1 Überblick

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder subsidiär – nämlich dann, wenn, der Vorsitzende nicht handelt oder nicht handeln kann – sein Vertreter gem. § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung einberufen. Der Verwaltungsbeirat als solcher besitzt kein Einberufungsrecht.

Eine Pflicht der Verwaltungsbeiräte, die Versammlung einzuberufen, besteht nicht. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter können nicht aufgrund von § 18 Abs. 2 WEG verklagt werden, zu einer Eigentümerversammlung gem. § 24 Abs. 3 WEG zu laden.^[1] Zu verklagen wäre stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Hinweis

Alle Verwaltungsbeiräte laden gemeinsam ein

Versäumt es der Verwaltungsbeirat, einen Vorsitzenden zu bestellen, oder rufen sämtliche Verwaltungsbeiräte gemeinsam eine Versammlung ein, leiden die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse nicht an einem Einberufungsmangel.^[2]

[1] A. A. AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 16.7.2009, 74 C 25/09, GE 2009 S. 1135, 1136 zum alten Recht.

[2] OLG Köln, Beschluss v. 29.12.1999, 16 Wx 181/95, ZMR 2000 S. 566; OLG Zweibrücken, Beschluss v. 11.2.1999, 3 W 255/98, NZM 1999 S. 858; BayObLG, Beschluss v. 27.11.1997, 2Z BR 128/97, WuM 1998 S. 241.

3.1.1.1 Fehlen des Verwalters

Ein Verwalter fehlt aus rechtlichen Gründen,

• wenn keiner bestellt wurde,
• die Amtszeit des ordentlich Bestellten abgelaufen ist^[1],
• der alte Verwalter seine Bestellung aufgibt und sein Amt also niederlegt,
• der alte Verwalter wegen Todes, Abberufung oder einer auflösenden Bedingung seine Eigenschaft als Verwalter rechtlich verloren hat oder
• wenn der alte Verwalter geschäftsunfähig oder beschränkt geschäftsfähig (geworden) ist.

Nimmt der ordnungsmäßig bestellte Verwalter seine Aufgaben dauerhaft und vorsätzlich im großen Umfang nicht wahr, verweigert er also die Ausübung seines Amtes, fehlt ein Verwalter aus tatsächlichen Gründen.

Hinweis

Tatsächliche Gründe

Ein Verwalter kann auch dann aus tatsächlichen Gründen fehlen, wenn er zwar bestellt ist, seine Aufgaben aber wegen einer Erkrankung oder länger andauernder Abwesenheit nicht wahrnehmen kann.^[2]

[1] § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG.

[2] LG Düsseldorf, Urteil v. 16.3.2011, 25 S 56/10, ZMR 2011 S. 898, 899.

3.1.1.2 Verwalter verweigert pflichtwidrig die Einberufung

Ein Verwalter weigert sich pflichtwidrig, wenn er einem ihm bekannten Einberufungsverlangen i. S. v. § 24 Abs. 2 Fall 2 WEG nicht nachkommt.^[1] Ferner dann, wenn sein Ermessen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, auf null reduziert war, weil die Interessen der Wohnungseigentümer oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Einberufung erforderten, der Verwalter aber nicht entsprechend handelte.

[1] OLG Hamm, Beschluss v. 2.9.1996, 15 W 138/96, ZMR 1997 S. 49, 50.

3.1.2 Praktische Hinweise

3.1.2.1 Überblick

Ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats im Einzelfall dazu aufgerufen, die Versammlung einzuberufen, ist eine ganze Reihe von Fragen zu bedenken. Er sollte zunächst überlegen, welche Gegenstände auf der Versammlung besprochen werden sollen. Diesen Gegenständen muss er einen "Namen" geben. In der Regel reicht eine Kurzbezeichnung. Im Anschluss oder parallel ist zu klären, an welchem Ort und in welcher Versammlungsstätte die Versammlung stattfinden soll. Ferner sind der Tag der Versammlung und der Einberufungszeitpunkt ("Daumenregel": Nicht vor 18.00 Uhr an einem Wochentag) zu bestimmen. Schließlich sind sämtliche Wohnungseigentümer und Teileigentümer rechtzeitig zur Versammlungsstätte zu laden. Die Adressen und Namen der anderen Wohnungseigentümer erhalten die Verwaltungsbeiräte vom Verwalter oder sind den Verwaltungsunterlagen oder gegebenenfalls dem Grundbuch zu entnehmen. Am besten ist es, wenn sich die Verwaltungsbeiräte aus Gründen der Vorsicht regelmäßig aktuelle Eigentümerlisten geben lassen.

3.1.2.2 Versammlung

In der Versammlung ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats – bestimmen die Wohnungseigentümer keine andere Person – als Ladender der "geborene" Versammlungsleiter. Als solcher eröffnet er die Versammlung, kann sie, sind nicht alle Tagesordnungspunkte "abgearbeitet", vertagen (= Tag und Ort bestimmen, an dem die Versammlung fortgesetzt wird) und sie auch unterbrechen.

Hinweis

Versammlungsleitung

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats muss wie der Verwalter bei der Leitung der Versammlung nach billigem Ermessen unter anderem dafür sorgen, dass

• die Versammlung formell eröffnet, ordentlich durchgeführt, gegebenenfalls zeitweise unterbrochen und formell wieder geschlossen wird;
• Teilnahme- und Stimmberechtigung geprüft werden;
• alle Sachen erschöpfend erörtert und diskutiert werden (Diskussionsleitung); hierzu gehören etwa die Erteilung des Wortes und die Aufrufung der Redner;
• die Tagesordnungspunkte unter Einhaltung der Tagesordnung ohne Unterbrechung behandelt und beschlossen werden;
• eine angemessene Redezeit eingeräumt wird;
• Beschlussanträge bestimmt und sachgerecht formuliert sind;
• über sämtliche Beschlussgegenstände durch ein geeignetes Verfahren abgestimmt wird;
• die Beschlüsse festgestellt und verkündet werden;
• im Regelfall die Stimmabgaben namentlich d...