Verwaltungsbeirat: Rechte und Pflichten (WEMoG) / 3.1.1 Überblick

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder subsidiär – nämlich dann, wenn, der Vorsitzende nicht handelt oder nicht handeln kann – sein Vertreter gem. § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung einberufen. Der Verwaltungsbeirat als solcher besitzt kein Einberufungsrecht.

Eine Pflicht der Verwaltungsbeiräte, die Versammlung einzuberufen, besteht nicht. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter können nicht aufgrund von § 18 Abs. 2 WEG verklagt werden, zu einer Eigentümerversammlung gem. § 24 Abs. 3 WEG zu laden.^[1] Zu verklagen wäre stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Hinweis

Alle Verwaltungsbeiräte laden gemeinsam ein

Versäumt es der Verwaltungsbeirat, einen Vorsitzenden zu bestellen, oder rufen sämtliche Verwaltungsbeiräte gemeinsam eine Versammlung ein, leiden die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse nicht an einem Einberufungsmangel.^[2]

[1] A. A. AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 16.7.2009, 74 C 25/09, GE 2009 S. 1135, 1136 zum alten Recht.

[2] OLG Köln, Beschluss v. 29.12.1999, 16 Wx 181/95, ZMR 2000 S. 566; OLG Zweibrücken, Beschluss v. 11.2.1999, 3 W 255/98, NZM 1999 S. 858; BayObLG, Beschluss v. 27.11.1997, 2Z BR 128/97, WuM 1998 S. 241.

3.1.1.1 Fehlen des Verwalters

Ein Verwalter fehlt aus rechtlichen Gründen,

• wenn keiner bestellt wurde,
• die Amtszeit des ordentlich Bestellten abgelaufen ist^[1],
• der alte Verwalter seine Bestellung aufgibt und sein Amt also niederlegt,
• der alte Verwalter wegen Todes, Abberufung oder einer auflösenden Bedingung seine Eigenschaft als Verwalter rechtlich verloren hat oder
• wenn der alte Verwalter geschäftsunfähig oder beschränkt geschäftsfähig (geworden) ist.

Nimmt der ordnungsmäßig bestellte Verwalter seine Aufgaben dauerhaft und vorsätzlich im großen Umfang nicht wahr, verweigert er also die Ausübung seines Amtes, fehlt ein Verwalter aus tatsächlichen Gründen.

Hinweis

Tatsächliche Gründe

Ein Verwalter kann auch dann aus tatsächlichen Gründen fehlen, wenn er zwar bestellt ist, seine Aufgaben aber wegen einer Erkrankung oder länger andauernder Abwesenheit nicht wahrnehmen kann.^[2]

[1] § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG.

[2] LG Düsseldorf, Urteil v. 16.3.2011, 25 S 56/10, ZMR 2011 S. 898, 899.

3.1.1.2 Verwalter verweigert pflichtwidrig die Einberufung

Ein Verwalter weigert sich pflichtwidrig, wenn er einem ihm bekannten Einberufungsverlangen i. S. v. § 24 Abs. 2 Fall 2 WEG nicht nachkommt.^[1] Ferner dann, wenn sein Ermessen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, auf null reduziert war, weil die Interessen der Wohnungseigentümer oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Einberufung erforderten, der Verwalter aber nicht entsprechend handelte.

[1] OLG Hamm, Beschluss v. 2.9.1996, 15 W 138/96, ZMR 1997 S. 49, 50.