Verwaltungsbeirat: Umfang der Pflichten / 5 Hinweis

Problemüberblick

Die Wohnungseigentümer können die Verwaltungsbeiräte für ein Geschäftsjahr entlasten. Diese "Entlastung" ist erstens die Billigung einer Amtsführung für einen bestimmten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und den ggf. vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig. Zweitens wird dem Amtsträger für die künftige Tätigkeit das Vertrauen ausgesprochen. Mit der Entlastung ist drittens die Folge eines negativen Schuldanerkenntnisses (§ 397 Abs. 2 BGB) verbunden. Da der Entlastungsbeschluss typischerweise in der Annahme gefasst wird, dass Ansprüche gegen den Amtsträger nicht bestehen, zielt er nicht auf die Wirkungen eines negativen Schuldanerkenntnisses; diese sind vielmehr lediglich Folge der geschilderten Vertrauenskundgabe. Ein Entlastungsbeschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn keine Schadensersatzansprüche absehbar sind. Er widerspricht ihr hingegen, wenn Ansprüche in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese zu verzichten.

Entlastung des Verwalters

Beim Verwalter widerspricht eine Entlastung insbesondere dann einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn der Verwalter eine fehlerhafte Jahresabrechnung oder einen mangelhaften Wirtschaftsplan vorgelegt hat und dadurch die Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG mangelhaft sind, oder wenn ein tatsächliches Verhalten gebilligt wird, das einen schwerwiegenden und eindeutigen Gesetzesverstoß oder einen Verstoß gegen die Bestimmungen der Wohnungseigentümer darstellt.

Entlastung der Verwaltungsbeiräte

Die Entlastung der Verwaltungsbeiräte soll nach bislang herrschender Meinung einer ordnungsmäßigen Verwaltung widersprechen, wenn die von den Verwaltungsbeiräten geprüfte, jedoch nicht beanstandete Jahresabrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss (so LG Frankfurt a. M., Urteil v. 22.12.2022, 2-13 S 77/21). Demgegenüber meinte LG Koblenz (Urteil v. 24.1.2022, 2 S 72/20 WEG), die Aufgaben eines Verwalters und der Verwaltungsbeiräte in Bezug auf eine Jahresabrechnung seien nicht deckungsgleich, sondern unterschiedlich. Aus einer für ungültig erklärten Jahresabrechnung folge daher nicht automatisch die zu versagende Entlastung für die Beiratsmitglieder.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Die Verwaltungen sollten dem AG nicht folgen und mit den Verwaltungsbeiräten gemeinsam klären, ob sämtliche Kostenpositionen und Einnahmen zutreffend sind. Das Bild der überforderten Verwaltungsbeiräte ist veraltet. Die Verwaltungsbeiräte müssen die Verwaltung überwachen. Dazu muss man sich im WEG auskennen.