Verwaltungsgegenstand und -zuständigkeit (WEMoG) / 2.2 Zuständigkeit

Da es sich bei der Tiefgarage um eine Sondereigentumseinheit handelt, ist der Wohnungseigentumsverwalter nicht Verwalter der Tiefgaragengemeinschaft. Allerdings bedarf es der Verwaltung auch der Tiefgarageneigentumseinheit, insbesondere ist die Erhaltung zu koordinieren und es sind die auf die Tiefgarageneigentümer entfallenden Kosten unter diesen zu verteilen. Der Verwalter sollte also – selbstverständlich gegen entsprechende Vergütung – für seine Bestellung auch als Verwalter der Tiefgaragengemeinschaft sorgen.

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Verwaltet er eine derartige Bruchteilsgemeinschaft, hat er für die Gesamtgemeinschaft den Gesamtwirtschaftsplan sowie die Einzelwirtschaftspläne zu erstellen. Auf Grundlage des Einzelwirtschaftsplans für die Sondereigentumseinheit der Bruchteilsgemeinschaft bedarf es dann der Erstellung von Einzelwirtschaftsplänen für die jeweiligen Bruchteilseigentümer. Entsprechend ist bei der Jahresabrechnung zu verfahren. Der Verwalter hat dann auf Grundlage der auf die Bruchteils-Sondereigentumseinheit entfallende Jahreseinzelabrechnung wiederum entsprechende Einzelabrechnungen für die jeweiligen Bruchteilseigentümer zu erstellen. Bezüglich der Kostenverteilung regelt § 748 BGB eine Kostenverteilung nach dem Verhältnis der jeweiligen Anteile.

Praxis-Beispiel

Eigentümer hat 3 Stellplätze

Eine Tiefgarage besteht aus 35 Stellplätzen. Ein Bruchteilseigentümer ist Eigentümer von 3 Stellplätzen. Es ist ein neuer Wandanstrich mit Kosten in Höhe von 7.000 EUR erfolgt. Von diesen Kosten entfallen 600 EUR auf den Eigentümer der 3 Stellplätze, die übrigen Eigentümer haben jeweils 200 EUR zu tragen.

Beschlussfassung

Werden Erhaltungsmaßnahmen am Sondereigentum erforderlich, hat der Verwalter insoweit eine Beschlussfassung der Bruchteilseigentümer herbeizuführen. Maßgeblich sind hier nicht die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes, sondern diejenigen des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft nach Maßgabe der §§ 741 ff. BGB. Generalklausel für die Beschlussfassung der Gemeinschaftsmitglieder stellt insoweit § 745 Abs. 1 BGB dar. Nach Satz 1 dieser Vorschrift wird die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands mehrheitlich durch Beschlussfassung geregelt. Nach Satz 2 wird die Stimmenmehrheit nach der Größe der Anteile berechnet.

Praxis-Beispiel

Beschlussfassung

Ist ein Bruchteilseigentümer der Garage Eigentümer von 2 Tiefgaragenstellplätzen, sind für ihn 2 Stimmen zu berücksichtigen.

Wichtig ist im Rahmen der Beschlussfassung, dass im Gegensatz zur Beschlussfassung nach dem Wohnungseigentumsrecht, wo eine relative Mehrheit genügt, es bei der Bruchteilsgemeinschaft einer absoluten Mehrheit der Bruchteilseigentümer bedarf.

Praxis-Beispiel

Beschluss über Garagenneuanstrich

Die Bruchteilseigentümer der Tiefgarage wollen einen Beschluss über den Neuanstrich der Garagenwände fassen. Von den 55 Bruchteilseigentümern sind 35 in der Versammlung der Bruchteilseigentümer anwesend bzw. vertreten. 27 von ihnen stimmen für einen Anstrich, 5 dagegen und 3 enthalten sich ihrer Stimme. Auf Grundlage des WEG wäre hier ein Beschluss zustande gekommen. Nicht aber nach Gemeinschaftsrecht. Tatsächlich repräsentieren die 27 Bruchteilseigentümer, die für die Erhaltungsmaßnahme gestimmt haben, nicht die Mehrheit der Bruchteilseigentümer. Hierfür wären 28 Ja-Stimmen erforderlich gewesen.

Das Beispiel zeigt, dass die Durchführung einer Versammlung der Bruchteilseigentümer dann sinnlos ist, wenn Beschlüsse gefasst werden sollen und von vornherein nicht die Mehrheit der Bruchteilseigentümer persönlich anwesend oder vertreten sind.

Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung

Korrespondierend mit der Rechtslage im Wohnungseigentum in § 18 Abs. 2 WEG, kann nach § 745 Abs. 2 BGB jeder Teilhaber eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen, sofern die Verwaltung und Nutzung nicht durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss geregelt ist. Auch wenn im Recht der Gemeinschaft allein von "billigem Ermessen" die Rede ist, unterscheidet sich dieser unbestimmte Rechtsbegriff inhaltlich nicht von demjenigen der "ordnungsmäßigen Verwaltung" des Wohnungseigentumsrechts, was durch § 18 Abs. 2 WEG zum Ausdruck kommt.