Verwaltungsgegenstand und -zuständigkeit (WEMoG) / 3 Gemeinschaftseigentum

3.1 Gegenstand

Salopp ausgedrückt ist alles Gemeinschaftseigentum, was nicht zum Sondereigentum gehört. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann Gemeinschaftseigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Im Zweifel besteht eine gesetzliche Vermutung für das Gemeinschaftseigentum, soweit es sich nicht um die oben in Kap. 1.1 genannten Gegenstände und Bereiche handelt.

3.2 Zuständigkeit

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Wichtigstes Verwaltungsorgan neben den Wohnungseigentümern bzw. der Wohnungseigentümerversammlung ist der Verwalter. Seiner Bedeutung entsprechend, ordnet § 26 Abs. 5 WEG an, dass seine Bestellung nicht ausgeschlossen werden kann – auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer.

Das WEMoG hat daneben den Verwaltungsbeirat erheblich aufgewertet. So fungiert der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats gemäß § 9b Abs. 2 WEG als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter und nach § 29 Abs. 2 WEG überwacht der Verwaltungsbeirat den Verwalter.

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

• regeln die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung und – soweit eine solche nicht existiert oder sie ihre Abänderung durch Beschluss zulässt – durch Beschlussfassung nach Maßgabe des § 19 WEG;
• obliegt dem Verwalter nach Maßgabe der Vereinbarungen und Beschlüsse der Wohnungseigentümer sowie § 27 WEG;
• unterstützt und überwacht der Verwaltungsbeirat nach Maßgabe des § 29 WEG.

3.2.1 Verwaltung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Über die Verwaltungsmaßnahmen selbst beschließen aber selbstverständlich die Wohnungseigentümer nach Maßgabe des § 19 WEG.

Ordnungsmäßige Verwaltung

Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen. Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung über Verwaltungsmaßnahmen, steht den Wohnungseigentümern mit der Beschlussersetzungsklage des § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG ein effektiver Rechtsschutz zur Seite. Im Übrigen ist der Anspruch der Wohnungseigentümer auf ordnungsmäßige Verwaltung unverjährbar.^[1]

Neben entsprechenden Beschlüssen können die Wohnungseigentümer auch Vereinbarungen über Verwaltungsmaßnahmen treffen.

Insbesondere bei der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, sind abweichende Vereinbarungen verbreitet, in denen den Wohnungseigentümern die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen an bestimmten Bereichen des Gemeinschaftseigentums, die sich im Bereich ihres Sondereigentums befinden, auferlegt werden. Insbesondere können in Vereinbarungen dem Charakter von Mehrhausanlagen folgend auch Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen gebildet werden.^[2]

Hinweis

Begriff "ordnungsgemäße Verwaltung"

Der Begriff der "ordnungsgemäßen Verwaltung" ist gesetzlich in § 18 Abs. 2 WEG insoweit beschrieben, als ordnungsgemäß dasjenige ist, das dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Allgemein fallen unter die ordnungsgemäße Verwaltung Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung und normale Nutzung des Wohnungseigentums gerichtet sind.^[3]

Grundsätzlich beschließen die Wohnungseigentümer im Rahmen des § 19 WEG mehrheitlich über die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Nach Auffassung des Gesetzgebers, die in § 19 Abs. 2 WEG ihren Ausdruck gefunden hat, gehören insbesondere folgende Maßnahmen zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung:

1. die Aufstellung einer Hausordnung;
2. die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums;
3. die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
4. die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage;
5. die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage eines Wirtschaftsplans;
6. die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG, es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Diese Vorschrift ist nach § 48 Abs. 4 WEG allerdings erst ab dem 1.12.2022 anwendbar.

Im Rahmen der Beschlussfassung über Verwaltungsmaßnahmen ist den Wohnungseigentümern ein weites Ermessen eingeräumt. Wichtigstes Regelungsinstrument der Wohnungseigentümer ist der Versammlungsbeschluss.

Umlaufbeschluss

Zwar können Beschlüsse auch im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG gefasst werden. Allerdings kommt in diesem Fall der Beschluss nur mit Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer zustande. Seit Inkrafttreten des WEMoG können di...