Verwaltungsgegenstand und -zuständigkeit (WEMoG) / 3.2.3 Unterstützung und Überwachung durch den Verwaltungsbeirat

Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG unterstützt und überwacht der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll er den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen (bevor die Wohnungseigentümerversammlung über die Vorschüsse bzw. Nachschüsse beschließt) und mit einer Stellungnahme versehen.

Unterstützung des Verwalters

Der Verwaltungsbeirat ist kein "Aufsichtsrat" und er hat auch keine Weisungsbefugnis gegenüber dem Verwalter. Beim Verwaltungsbeirat handelt es sich vielmehr um ein fakultatives zusätzliches Verwaltungsorgan, das rein unterstützende, mit Blick auf die Jahresabrechnung auch kontrollierende Aufgaben hat. Hieraus folgt, dass den Beiratsmitgliedern nicht die Pflicht zukommt, den Verwalter anzuhalten, seinen Pflichten nachzukommen.^[1] Verzögert der Verwalter etwa erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen, trifft den Verwaltungsbeirat daher keine entsprechende Haftung.^[2] Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird nach außen auch nicht durch den Verwaltungsbeirat vertreten, sondern allein durch den Verwalter.^[3]

Wichtig

Keine beschlussweise Kompetenzverlagerung

Nach überwiegender Ansicht sind Beschlüsse nichtig, mit denen Entscheidungskompetenzen auf den Verwaltungsbeirat übertragen werden bzw. der Verwalter bestimmte Maßnahmen "in Absprache mit dem Beirat" durchführen oder Aufträge vergeben soll.^[4] Sollen dem Beirat bestimmte Kompetenzen eingeräumt werden, bedarf es klarer und eindeutiger Beschlussfassung. Kompetenzen können ihm auch nur in geringfügigem Ausmaß durch Beschluss übertragen werden. Eine solche Begrenzung kann beispielsweise durch ein festes Jahresbudget, dessen Höhe sich an der anteiligen Belastung für die einzelnen Wohnungseigentümer zu orientieren hat, oder durch eine gegenständliche Beschränkung bei hinreichender Bestimmtheit herbeigeführt werden.^[5]

Überwachung des Verwalters

Auch wenn dem Verwaltungsbeirat seit Inkrafttreten des WEMoG die Überwachung des Verwalter obliegt, wird sich in der Praxis wohl nichts ändern. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass es sich beim Verwaltungsbeirat lediglich um ein fakultatives Organ handelt. Der Verwaltungsbeirat wird – wenn überhaupt – nur im Nachhinein überprüfen können, ob ein bestimmtes Verwalterhandeln ordnungsmäßig war oder nicht. Zur Überprüfung werden ihm in erster Linie Informationsrechte zustehen und es werden ihn ggf. Prüfpflichten treffen, die über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung hinausgehen.

Stellt der Verwaltungsbeirat Pflichtverletzungen des Verwalters fest, hat er kein eigenes Klagerecht. Auch wenn der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats qua Gesetz gemäß § 9b Abs. 2 WEG als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter fungiert, kann er nicht einfach eigenständig Klage gegen den Verwalter namens und in Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erheben. Maßgeblich bleibt insoweit vielmehr sein Recht auf Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung zwecks Herbeiführung einer entsprechenden Willensbildung der Wohnungseigentümer, sollte der Verwalter die Einberufung verweigern.

Kontrollfunktion

Nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat insbesondere die Jahresabrechnung vor deren Beschlussfassung prüfen. Hierbei hat sowohl eine rechnerische als auch sachliche Prüfung zu erfolgen. Ferner ist ebenfalls die Richtigkeit der Kostenverteilung zu kontrollieren. Auch wenn der Verwaltungsbeirat eine negative Stellungnahme zur Jahresabrechnung abgegeben hat, widerspricht die beschlussweise Festsetzung der sich auf Grundlage der Jahresabrechnung ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge jedenfalls allein aus diesem Grund nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.^[6] Die unterlassene Prüfung der Jahresabrechnung ist für sich noch kein Grund, den Beschluss über die Entlastung des Verwaltungsbeirats für ungültig zu erklären.^[7] Auch eine unterlassene Prüfung der Jahresabrechnung seitens des Beirats begründet nicht die Anfechtung des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge.^[8]

[1] BGH, Urteil v. 23.2.2018, V ZR 101/16; LG Frankfurt a. M., Urteil v. 2.9.2019, 2-09 S 51/18..

[2] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 2.9.2019, 2-09 S 51/18.

[3] OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss v. 19.3.2015, OVG 2 A 3.15.

[4] AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 20.12.2017, 539 C 17/17; AG Herne, Urteil v. 17.8.2017, 28 C 52/16; hierzu tendierend, ohne dass die Frage entscheidungserheblich gewesen wäre: LG Frankfurt/Main, Urteil v. 7.6.2018, 2-13 S 88/17.

[5] LG Itzehoe, Urteil v. 1.7.2014, 11 S 10/13.

[6] LG Berlin, Urteil v. 19.4.2013, 55 S 170/12 WEG.

[7] AG Schwerin, Urteil v. 13.12.2013, 14 C 20/11 WEG.

[8] KG Berlin, Beschl. v. 25.8.2003, 24 W 110/02.