Im Gegensatz zu Beschlüssen, die regelmäßig die laufende Verwaltung betreffen, befasst sich der Gegenstand der Vereinbarung mit grundlegenden und wesentlichen Inhalten des Gemeinschaftsverhältnisses. Gegenstand von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können u. a.
- Gebrauchsregelungen nach §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG,
- Zweckbestimmungen des Sondereigentums,
- Veräußerungsbeschränkungen nach § 12 WEG oder auch
- Kostenangelegenheiten gemäß § 16 WEG sein.
Beschluss und Vereinbarung lassen sich grob wie folgt voneinander abgrenzen:
- Die Vereinbarung stellt einen schuldrechtlichen Kollektivvertrag dar. Der Beschluss ist ein mehrseitiges Rechtsgeschäft eigener Art. Er bündelt mehrere gleichgerichtete Willenserklärungen der Mehrheit mit Wirkung gegen die überstimmte Minderheit.
- Die Vereinbarung bindet Sondernachfolger lediglich bei entsprechender Grundbucheintragung. Hingegen ordnet § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG eine umfassende Bindungswirkung von Sondernachfolgern an Beschlüsse der Wohnungseigentümer ohne Grundbucheintragung an. Allerdings besteht insoweit eine praxisrelevante Ausnahme, als Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG Wirkung gegen Sondernachfolger nur dann entfalten, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.
- Vereinbarungen können an jedem Ort und zu jedem Zeitpunkt getroffen werden. Beschlüsse können lediglich in der Wohnungseigentümerversammlung gefasst werden oder im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG.
Von erheblicher praktischer Bedeutung sind die gesetzlichen Öffnungsklauseln der §§ 12 Abs. 4 , 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und 21 Abs. 5 WEG und vor allem vereinbarte Öffnungsklauseln, die die Änderung einer Vereinbarung auch durch Mehrheitsbeschluss zulassen.
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