Die Vereinbarung wird als schuldrechtlicher Kollektivvertrag bezeichnet, da sämtliche Wohnungseigentümer als Vertragspartei fungieren. Ihr Inhalt wird durch die Eintragung in das Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums verdinglicht. Der Grundbucheintragung bedarf es allerdings nicht zur Begründung der Vereinbarung, sondern zur Bindung der Sondernachfolger von Wohnungseigentümern. Die Vereinbarung hat regelmäßig rechtsgestaltende Wirkung für die Zukunft des Gemeinschaftsverhältnisses. Als Vertrag kommt eine Vereinbarung also nur durch Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer zustande. Als Vertrag unterliegt die Vereinbarung den für Willenserklärungen geltenden Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB, Allgemeiner Teil), weshalb sie z. B. wegen arglistiger Täuschung oder Irrtums angefochten werden oder auch nichtig sein kann. Eine Vereinbarung unklaren Inhalts ist nach Wortlaut und Sinn auszulegen. Verbleiben auch nach der Auslegung noch Unklarheiten oder Widersprüche, gilt die gesetzliche oder früher vereinbarte Regelung.
Vom Gesetz abweichende Erhaltungsverpflichtung muss eindeutig sein
Eine Vereinbarung, nach der ein Wohnungseigentümer die Kosten für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen hat, muss klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. Von der gesetzlichen Zuständigkeit und Kostenverteilung abweichende Vereinbarungen sind als Ausnahmeregelung eng auszulegen.[1]
Die bedeutendste Vereinbarung der Wohnungseigentümer stellt in aller Regel die Gemeinschaftsordnung dar, die allerdings regelmäßig gerade nicht von den Wohnungseigentümern vereinbart, sondern von dem teilenden Eigentümer bzw. Bauträger als Bestandteil der Teilungserklärung entworfen wird. Allerdings dürfen die Begriffe Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung nicht synonym verwendet werden. Die Teilungserklärung regelt nämlich die sachenrechtlichen Grundlagen, während die Gemeinschaftsordnung allein die Ausgestaltung des Verhältnisses der Eigentümer untereinander regelt. Sachenrechtliche Zuordnungsfragen können niemals Gegenstand einer Vereinbarung sein.
Dieser Inhalt ist unter anderem im VerwalterPraxis Gold enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen