Verwaltungsinstrumente: Beschluss und Vereinbarung (WEMoG) / 2.5 Zustimmung Dritter erforderlich?

Zunächst einmal stellt sich die Problematik der Zustimmung Drittberechtigter nur dann, wenn sie von der entsprechenden Regelung rechtlich und nicht nur wirtschaftlich beeinträchtigt sind. Drittberechtigte sind die in Abteilung III eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger. Drittberechtigte sind daneben auch die in Abteilung II eingetragenen Inhaber u. a. von Grunddienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen, Nießbrauch und Reallasten.

Ausgangspunkt der Betrachtung stellt die Bestimmung des § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG dar. Nach dieser ist die Zustimmung der in Abteilung III eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger sowie der in Abteilung II eingetragenen Inhaber einer Reallast zu einer Vereinbarung lediglich dann erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet, aufgehoben, übertragen oder geändert wird. Die Bestimmung des § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG ist auch durch Vereinbarung nicht abdingbar. Vereinbarungen regeln nämlich das Rechtsverhältnis unter den Wohnungseigentümern und können nicht belastend in Rechte Dritter eingreifen. Insoweit ist also die Zustimmung der in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG Genannten auch für Regelungen betreffend ein Sondernutzungsrecht erforderlich. Im Übrigen aber bedarf es ihrer Zustimmung zu sämtlichen anderen Vereinbarungen nicht.

Je nach Regelungsgegenstand der Vereinbarung und rechtlicher Betroffenheit hiervon, kann aber auch die Zustimmung der Vormerkungsberechtigten, der Dauerwohnberechtigten und der Nießbraucher erforderlich werden. Diese leiten ihr Nutzungsrecht nämlich vom Eigentümer ab. Ihr Nutzungsrecht wird bei der Begründung von Sondernutzungsrechten daher ebenfalls eingeschränkt. Letztgenannte Drittberechtigte müssen Vereinbarungen auch dann zustimmen, wenn ihre rechtliche Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen ist.

Wichtig

Schwebende Unwirksamkeit

Ist im Übrigen die Zustimmung eines Drittberechtigten erforderlich, ist eine entsprechende Vereinbarung schwebend unwirksam, solange seine Zustimmung nicht vorliegt.

Praxis-Beispiel

Tierhaltungsverbot

Die Wohnungseigentümer vereinbaren ein Tierhaltungsverbot. Von dieser Vereinbarung sind sowohl vormerkungsberechtigte "werdende" Wohnungseigentümer betroffen als auch Personen, zugunsten derer etwa der Nießbrauch einer Wohnung begründet ist. Diese jedenfalls können von der Vereinbarung nachteilig betroffen sein, weshalb ihre Zustimmung erforderlich ist.

Hinweis

Keine "werdende Eigentümergemeinschaft" mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. Das Rechtsinstitut der "werdenden Eigentümergemeinschaft" existiert also nicht mehr. Wer daher einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt nach § 8 Abs. 3 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde. Im Innenverhältnis werden also derartige Erwerber als Eigentümer fingiert, weshalb auch sie Vertragspartner einer Vereinbarung sind. Durch Vormerkung im Grundbuch gesicherte Zweiterwerber werden indes nicht als Eigentümer fingiert, ihre Zustimmung ist allerdings erforderlich, weil sie insoweit als Drittberechtigte fungieren.