Sowohl vereinbarte als auch gesetzliche Öffnungsklauseln verleihen den Wohnungseigentümern lediglich entsprechende Kompetenz zur Änderungsregelung ohne freilich deren materiell-rechtliche Reichweite zu rechtfertigen. Materiell-rechtlich sind vereinbarte Öffnungsklauseln nämlich u. a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte begrenzt. Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren ("mehrheitsfesten") Rechten gehört die "Zweckbestimmung" eines Wohnungs- oder Teileigentums. Diese Zweckbestimmung darf durch einen auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefassten Beschluss nur mit Zustimmung des Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden. Ein auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasster Beschluss, durch den die kurzzeitige Vermietung des Wohnungseigentums (z. B. an Feriengäste) verboten wird, ist nur dann rechtmäßig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilt haben.[1]
Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel dürfen insbesondere auch nicht gegen das Belastungsverbot verstoßen. Auch ein Beschluss aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel darf einzelnen Wohnungseigentümern also keine Leistungspflichten auferlegen, die sich nicht bereits aus dem Gesetz oder der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergeben. Hiergegen verstoßende Beschlüsse aufgrund vereinbarter Öffnungsklausel sind ohne Zustimmung der nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer schwebend unwirksam.[2]
Die endgültige Zustimmungsverweigerung führt zur Beschlussnichtigkeit. In diesem Zusammenhang ist neben dem Belastungsverbot besonderes Augenmerk auch auf die weiteren unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechte zu richten, deren Einschränkung ebenfalls zur schwebenden Beschlussunwirksamkeit führt. Allerdings zieht der BGH[3] das von ihm selbst geschaffene Rechtsinstitut der schwebenden Beschlussunwirksamkeit mittlerweile selbst in Zweifel, da das Wohnungseigentumsgesetz lediglich den anfechtbaren und den nichtigen Beschluss kennt. Es ist davon auszugehen, dass entsprechende Beschlüsse nichtig sind. Gesichert ist dies allerdings noch nicht.
Grenzen der Vereinbarungskompetenz beachten
Keiner vertieften Diskussion bedarf die Tatsache, dass die Wohnungseigentümer selbstverständlich im Übrigen nichts auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel beschließen können, wofür ihnen bereits die Vereinbarungskompetenz fehlt.[4]
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