Verwaltungsunterlagen – Aufbewahrung, Einsicht und Herau ... / 5 Rechtsprechungsübersicht | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Alexander C. Blankenstein

Verweigert der Verwalter den Wohnungseigentümern die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, stellt dies einen wichtigen Grund zu dessen Abberufung dar.^{^[1]}
Anmerkung: Der Verwalter kann jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Allerdings endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG erst spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Die verweigerte Einsicht hat demnach Auswirkungen auf das Vertragsverhältnis, das außerordentlich fristlos beendet werden kann.

Inhaberin des Anspruchs auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen oder von verwaltetem Vermögen gemäß § 667 BGB ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.^{^[2]}
Der Anspruch gegen einen Verwalter auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen nach § 667 BGB ist eine gemeinschaftliche Forderung, die im Rahmen der Verwaltung des gemeinsamen Eigentums anfällt, und demnach von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend zu machen ist.^{^[3]}

Ein Auskunftsanspruch setzt voraus, dass die gewünschten Informationen nicht bereits im Wege des Einsichtsrechts erlangt werden können.^{^[4]}

Der Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen steht auch dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer zu und schließt das Recht auf Duldung des Kopierens ein.^{^[5]}

Der ehemalige Verwalter muss auch Bauunterlagen an die Wohnungseigentümergemeinschaft herausgeben, wenn er sie von dieser oder von dem Vorverwalter erhalten hat. Ein früherer Bauträger-Verwalter hat ggf. auch die Unterlagen herauszugeben, die er in seiner Eigenschaft als Bauträger und früherer Eigentümer erhalten hat.^{^[6]}

Das Recht auf Einsichtnahme in die Beschluss-Sammlung unterliegt keinen besonderen Voraussetzungen; insbesondere bedarf es keines berechtigten Interesses.^{^[7]}

Bei der Verpflichtung eines (abberufenen) Verwalters, sämtliche die verwaltete Liegenschaft betreffenden Unterlagen herauszugeben, richtet sich die Beschwer des Verwalters nach dem Aufwand an Zeit und Kosten, die die Erfüllung des Herausgabeanspruchs erfordert.^{^[8]}
Legt der Verwalter nach seiner Abberufung sofortige Beschwerde gegen einen gerichtlichen Beschluss ein, der ihn zur Herausgabe der Verwaltungsunterlagen verpflichtet, bemisst sich der Wert des Beschwerdegegenstands nach dem Aufwand an Zeit und Kosten, den die Erfüllung des Herausgabeanspruchs erfordert.^{^[9]}

Die Herausgabepflicht des ausgeschiedenen Verwalters erstreckt sich auch auf elektronisch gespeicherte Verwaltungsunterlagen.^{^[10]}
Der ehemalige Verwalter ist verpflichtet, alle sich auf das Wohnungseigentum beziehenden Unterlagen bei Beendigung des Verwaltervertrags herauszugeben. Hierzu zählen auch die Unterlagen, die ein WEG-Verwalter im Zuge seiner Tätigkeit in EDV-Form angelegt bzw. erhalten hat.^{^[11]}

Der Verwalter ist nicht verpflichtet, die Verwaltungsunterlagen in der Wohnungseigentümerversammlung bereitzustellen. Abgesehen vom besonderen Aufwand und der Gefahr des Verlustes sowie der Beschädigung der Unterlagen ist auch im Rahmen der Eigentümerversammlung nicht zu erwarten, dass die Wohnungseigentümer überhaupt die ungestörte Gelegenheit haben, in ordnungsgemäßer Weise von ihrem Einsichtsrecht Gebrauch zu machen.^{^[12]}

Ein Wohnungseigentümer kann seine Mieter dazu ermächtigen, zwecks Kontrolle der Wohngeldabrechnung Einsicht in die entsprechenden Originalbelege bei der Wohnungsverwaltung zu nehmen.^{^[13]}
Will ein Wohnungseigentümer durch einen Dritten Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen, muss er ein nachvollziehbares und berechtigtes Interesse haben, diesen mit der Wahrnehmung seiner eigenen Rechte zu betrauen anstatt die begehrte Einsichtnahme selbst vorzunehmen.^{^[14]}
Von dem Recht des Wohnungseigentümers, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen, ist es auch gedeckt, sich der Unterstützung und Hilfe weiterer Eigentümer aus der Gemeinschaft sowie eines Rechtsanwalts zu bedienen.^{^[15]}
Der Eigentümer kann auch die Einsichtnahme bei berechtigtem Interesse zusammen mit einem Dritten als Unterstützung sowie mit weiteren Eigentümern verlangen.^{^[16]}

Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abrechnung beinhaltet ein Recht auf Einsichtnahme in fremde Einzelabrechnungen. Das Verlangen nach Erstellung von Kopien der Einzelabrechnungen ist in der Regel nicht rechtsmissbräuchlich.^{^[17]}
Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Einsichtnahme in sämtliche Verwaltungsunterlagen, insbesondere in die Aufzeichnungen und Belege der Abrechnung sowie in die Einzelabrechnungen der übrigen Wohnungseigentümer.^{^[18]}
Einsichtsrecht, Originalunterlagen
Alleine die Übersendung von Kopien oder Ausdrucken genügt für eine Einsichtnahme nicht, denn der Eigentümer hat einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Originalbelege. Nur wenn Papierunterlagen nicht (mehr) vorhanden sind, beschränkt sich das Einsichtnahmerech...

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