Verwaltungsunterlagen: Herausgabe

1 Leitsatz

Wird eine Person als Verwalter abbestellt, muss sie die Verwaltungsunterlagen vollständig herausgeben. Der schlichte Vortrag, nicht mehr im Besitz der Unterlagen zu sein, ist nicht hinreichend. Der Verwalter muss eine entlastende Unmöglichkeit dartun, wenn feststeht, dass der Verwalter im Besitz der Unterlagen war.

2 Normenkette

§ 667 BGB

3 Das Problem

Die Bestellung von Verwalter B endet am 27.6.2019. B gibt die Verwaltungsunterlagen an den neuen Verwalter nur teilweise heraus. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klagt daher auf Herausgabe. B gibt jetzt weitere Unterlagen heraus. Die Klage betrifft daher nur noch die Original-Kontoauszüge des Jahres 2017. B behauptet, diese bereits übersandt zu haben.

4 Die Entscheidung

Das AG verurteilt B zur Herausgabe! Einen Verwalter treffe nach Beendigung des Verwaltervertrags die in § 667 BGB normierte Herausgabepflicht. B behaupte zwar, die Original-Kontoauszüge nicht mehr zu besitzen. Ein einfaches Bestreiten des Besitzes sei aber prozessual nicht ausreichend, wenn, wie im Fall, ein Verwalter die Verwalterunterlagen besessen habe (Hinweis auf OLG Hamm, Beschluss v. 20.12.2007, 15 W 41/07, Rz. 17 – juris). Ihn treffe eine sekundäre Darlegungslast. Diese habe B nicht genügt. Zwar habe er darauf verwiesen, die Original-Kontoauszüge in einem Karton unter Beifügung einer Inhaltsliste bereits im Juli 2019 an den neuen Verwalter übersandt zu haben. Die Inhaltsliste des Kartons stütze diese Behauptung aber nicht. Dort heiße es lediglich, dass die Einzelabrechnung 2017, der Wirtschaftsplan 2018 sowie die Heizkostenabrechnung 2018 im Karton lägen. Soweit sich B auf das Zeugnis einer Mitarbeiterin berufe, habe diese sich nicht erinnert, die Original-Kontoauszüge in den Karton hineingetan zu haben.

Hinweis

Mit Beendigung des Verwaltervertrags hat der bis dahin Bestellte der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer alles, was er zur Ausführung seiner Verwaltertätigkeit erlangt hat, herauszugeben. Die Herausgabe von Unterlagen in Form eines bestimmten Mediums führt nicht dazu, dass der Anspruch auf Herausgabe der Unterlagen in Form eines anderen Mediums entfällt. Gegenüber dem Anspruch auf Herausgabe steht dem früheren Verwalter kein Zurückbehaltungsrecht etwa wegen Vergütungsansprüchen zu. Zum "Erlangten" gehören einerseits im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stehende, aber auf Konten des Verwalters liegende Gelder bzw. Barmittel. Besteht über die Höhe Streit, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darlegen und beweisen, was der Verwalter erlangt hat. Der ehemalige Verwalter muss hingegen beweisen, was er mit dem Geld unternommen hat. Zum Erlangten gehören andererseits die Verwaltungsunterlagen. Es sind auch die Verwaltungsunterlagen herauszugeben, die aus der Geschäftsbesorgung entstanden sind, z. B. selbst angelegte Akten, sonstige Unterlagen und auch Dateien. Der Verwalter, der zugleich Bauträger war, muss ferner entsprechend § 650u, § 650n BGB die Bauunterlagen herausgeben, soweit sie die Errichtung der Wohnungseigentumsanlage betreffen und insbesondere für Gewährleistungs- und sonstige Ansprüche gegenüber den am Bau Beteiligten von Bedeutung sind. Kommt die bislang als Verwalter tätige Person ihrer Pflicht zur Herausgabe nicht nach, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Herausgabe klagen. Die Verwaltungsunterlagen können und müssen dabei im Klageantrag nicht zwingend im Einzelnen bezeichnet werden, da ein diesbezüglicher Vollstreckungstitel gem. § 888 ZPO vollstreckt wird. Eine Konkretisierung ist nur dann unerlässlich, wenn nicht die Herausgabe aller Verwaltungsunterlagen, sondern nur aller zur Verwaltung erforderlichen Unterlagen verlangt wird. Da der neue Verwalter ebenso wie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sofort, vor allem auf die Verwaltungsunterlagen angewiesen ist, kann die Herausgabeklage mit einem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung nach § 935, § 940 ZPO flankiert werden.

Ausblick auf die WEG-Reform

Das WEMoG hat an der Frage, dass der Verwalter am Ende seiner Amtszeit verpflichtet ist, die Verwaltungsunterlagen, die im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stehen, nichts geändert.

5 Entscheidung

AG Mitte, Urteil v. 14.5.2020, 29 C 5022/19