Verzögerte Räumung – Untermieter haftet für die volle Miete

1 Leitsatz

Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer–Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz jedenfalls in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen.

2 Normenkette

§§ 571 Abs. 2, 990 Abs. 2 BGB; §§ 721, 794a ZPO

3 Das Problem

Ein häufiger Sachverhalt: Der Mieter vermietet einen Teil der Wohnung an einen Untermieter. Endet das Hauptmietverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Mieter z. B. weil der Eigentümer wegen Eigenbedarfs gekündigt hat oder der Hauptmieter verstorben ist, ist auch der Untermieter zur Räumung und Herausgabe der untervermieteten Räume verpflichtet. Tut er dies nicht, muss der Eigentümer den Rechtsweg beschreiten und den Untermieter auf Räumung verklagen. In solchen Räumungsverfahren gewähren Gerichte häufig großzügige Räumungsfristen. Dies hat zur Folge, dass der Eigentümer theoretisch zwar den nicht untervermieteten Teil der Wohnung wieder vermieten könnte; praktisch aber an der Vermietung der ganzen Wohnung gehindert ist.

4 Die Entscheidung

In diesem Fall kann der Eigentümer nach einem neuen Urteil des BGH vom Untermieter Schadensersatz wegen Vorenthaltung der gesamten Wohnung verlangen und zwar in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung. Für den Vermieter ist es nämlich – so der BGH – unzumutbar, wenn die dem in der Wohnung verbliebenen Untermieter gewährte Räumungsfrist dazu führte, dass er trotz Vorenthaltung der gesamten Wohnung eine Nutzungsentschädigung nur in Höhe des Untermietzinses bzw. der ortsüblichen Miete für den untervermieteten Teil der Wohnung erhielte. In dem vom BGH entschiedenen Fall hätte der Eigentümer dann nur Nutzungsentschädigung für die 7 qm große untervermietete Kammer in der insgesamt 106 qm großen Wohnung erhalten. Damit stünde der Eigentümer schlechter als im Verhältnis zum Hauptmieter, der während der Räumungsfrist die Nutzungsentschädigung in voller Höhe schuldet. Für den Anspruch des Vermieters ist es unerheblich, ob der Untermieter die gesamte Wohnung oder nur die an ihn untervermietete Kammer in Besitz hatte.

Gibt ein Untermieter eines Raums einer Wohnung diesen nicht heraus und ist es dem Eigentümer nicht zumutbar, nur die restlichen Teile der Wohnung zu vermieten, setzt der nicht räumende Untermieter die Ursache dafür, dass die gesamte Wohnung nicht vermietet werden kann und ein entsprechender Mietausfallschaden entsteht. Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte ist im Regelfall davon auszugehen, dass der Vermieter die Wohnung nur als Einheit weitervermieten kann und es weder möglich noch zumutbar ist, die Wohnung in Teilen zurückzunehmen und zum Teil weiter zu vermieten.

5 Entscheidung

BGH, Urteil v. 11.12.2020, V ZR 26/20, GE 2021 S. 118