Fraglich ist, ob § 577 BGB analog auf einen Auseinandersetzungsvertrag zwischen den Gesellschaftern einer Personengesellschaft (GbR, KG, OHG) angewandt werden kann. Die Frage stellt sich dann, wenn ein im Eigentum der Gesellschaft stehendes Gebäude gem. § 8 WEG aufgeteilt wird und die Gesellschafter im Anschluss hieran einen notariellen Vertrag schließen, durch den die jeweiligen Wohnungen den einzelnen Gesellschaftern zugewiesen werden. Hier ergibt sich das Problem, ob dem Mieter ein Vorkaufsrecht zusteht, wenn der Mietvertrag vor der Aufteilung abgeschlossen wurde.
GbR und OHG/KG unterscheiden
Nach der Rechtsprechung des BGH ist zwischen der GbR und der Personenhandelsgesellschaft zu unterscheiden.
BGB-Gesellschaft (GbR)
Eine GbR ist generell wie eine Vermietermehrheit zu behandeln.[1] Hier ist § 577 BGB anzuwenden.
OHG, KG
Für eine Personenhandelsgesellschaft gilt etwas anderes. Hier ist die Kündigung zugunsten eines Gesellschafters ausgeschlossen.[2] In diesen Fällen steht dem Mieter kein Vorkaufsrecht zu; eine analoge Anwendung des § 577 BGB scheidet ebenfalls aus, weil das Vorkaufsrecht voraussetzt, dass sich das Entgelt aus dem Veräußerungsvertrag ergibt. Das ist bei den Auseinandersetzungsverträgen regelmäßig nicht der Fall.
Kaufähnlicher Vertrag mit Ausgleichszahlungen unter den Gesellschaftern
Anders ist es, wenn die Aufteilung in kaufähnlicher Form erfolgt. Hiervon ist auszugehen, wenn die Gesellschafter wechselseitige Ausgleichszahlungen auf der Basis der jeweiligen Verkehrswerte vereinbaren.[3]
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