Vorkaufsrecht des Mieters / 1.6 Die Ausübung des Vorkaufsrechts

Ulf Wollenzin

1.6.1 Erklärung gegenüber dem Vermieter (Verkäufer)

Das Vorkaufsrecht wird durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten ausgeübt. Dies ist der Verkäufer, in der Regel also (aber nicht notwendigerweise) der Vermieter. Bei mehreren Verkäufern muss die Erklärung allen Verkäufern zugehen, falls keine Empfangsvollmachten bestehen.

Wird eine unter Zwangsverwaltung stehende Wohnung vom Vermieter verkauft, so richtet sich der Eigentumsverschaffungsanspruch des Mieters aus diesem Kaufvertrag nicht gegen den Zwangsverwalter, sondern gegen den Vermieter.^{^[1]} Demgemäß muss das Vorkaufsrecht gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden.

Bei mehreren Mietern gelten §§ 472, 577 Abs. 1 Satz 3 BGB: Die Mieter müssen das Vorkaufsrecht zusammen ausüben; übt ein Mieter sein Recht nicht aus, so können es die übrigen Mieter alleine ausüben.

Hinweis

Notarielle Beurkundung nicht erforderlich

Schriftform ist erforderlich, aber auch genügend.^{^[2]} Einer notariellen Beurkundung bedarf es nicht.^{^[3]}

Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt ein Kaufvertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter zustande. Dieser Kaufvertrag hat denselben Inhalt wie der mit dem Dritten geschlossene Vertrag. Ist dort eine Stundung des Kaufpreises vereinbart, so gilt § 468 Abs. 2 BGB: Die Stundung wirkt zugunsten des Mieters, wenn dieser Sicherheit leistet oder wenn die Bestellung einer Hypothek vereinbart wird.

Wichtig

Kosten trägt vorkaufsberechtigter Mieter

Die Kosten des Kaufvertrags sind vom Mieter zu tragen, wenn nach den Vereinbarungen im Kaufvertrag der Käufer zur Tragung der Kosten verpflichtet ist. Hat der Käufer die Kosten bereits bezahlt, so hat er einen Erstattungsanspruch aus § 812 BGB gegen den Mieter, wenn dieser das Vorkaufsrecht ausübt.^{^[4]}

Hat sich der Käufer im Kaufvertrag zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet, so gilt dieselbe Verpflichtung für den Mieter.^{^[5]}

Hinweis

Auskunftsanspruch gegen Mieter

Die Erklärung des Mieters über die Ausübung des Vorkaufsrechts ist unwirksam, wenn dieser offensichtlich seine Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nicht erfüllen kann.^{^[6]} Da der Vermieter an der Klärung dieser Frage ein gewichtiges Interesse hat, wird man ihm einen Auskunftsanspruch gegen den Mieter aus Treu und Glauben^{^[7]} zubilligen müssen, den dieser durch Vorlage eines Kapitalnachweises zu erfüllen hat.

[1] BGH, Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 13/08.

[2] § 577 Abs. 3 BGB.

[3] BGH, Urteil v. 7.6.2000, VIII ZR 268/99; BGH, Urteil v. 15.6.2005, VIII ZR 271/04.

[4] BGH, MDR 1960 S. 1004.

[5] OLG Düsseldorf, MDR 1999 S. 800.

[6] Wienicke, in WuM 1980, S. 93, 97.

[7] § 242 BGB.