Nach der Ausübung des Vorkaufsrechts kann der Mieter auf Übertragung des Eigentums klagen, wenn der Vermieter die Auflassung nicht erklärt (Klage auf Abgabe der zur Auflassung erforderlichen Willenserklärung). Da das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB keine dingliche, sondern lediglich schuldrechtliche Wirkung hat, kann dieser Anspruch allerdings nicht durchgesetzt werden, wenn der Dritte bereits im Grundbuch eingetragen ist oder wenn zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung besteht. In diesem Fall kann der Mieter den Vermieter lediglich auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.
Die Berechnung des Schadens richtet sich – wie stets – nach den Umständen des Einzelfalls. Kündigt der Erwerber wegen Eigenbedarfs, so können beispielsweise die umzugsbedingten Aufwendungen Gegenstand eines Ersatzanspruchs sein. Die Kausalität des Schadens ist dabei allerdings schwer nachzuweisen, weil der Mieter im Streitfall beweisen muss, dass er das Vorkaufsrecht ausgeübt hätte.
Eintrag einer Auflassungsvormerkung für Mieter
Zur Sicherung seines Eigentumsverschaffungsanspruchs kann der Mieter im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu seinen Gunsten erwirken[1]; eine Gefährdung des zu sichernden Anspruchs muss hierbei nicht glaubhaft gemacht werden.[2] Eine bereits zuvor eingetragene Vormerkung zugunsten des Dritten geht dem Recht des Mieters allerdings vor.[3]
Dem Mieter ist ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete[4] zuzubilligen, wenn der Vermieter seine Verpflichtung zur Auflassung nicht erfüllt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter den Auflassungsanspruch nicht erfüllen kann, etwa weil der Dritte bereits im Grundbuch eingetragen ist oder weil zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung besteht.
Ist über das Grundstück die Zwangsverwaltung angeordnet, scheidet ein Zurückbehaltungsrecht ebenfalls aus. Bei der Zwangsverwaltung ist die Miete an den Zwangsverwalter zu bezahlen, während der Auflassungsanspruch vom Vermieter als Verkäufer zu erfüllen ist. Es fehlt mithin am Gegenseitigkeitsverhältnis zwischen der geschuldeten und der zurückgehaltenen Leistung.[5]
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