Wärme-Contracting-Vertrag / 3 Das Problem

B errichtet ein Mehrfamilienhaus. Das Gebäude soll nach der Baubeschreibung eine Gaszentralheizung haben. In der Gemeinschaftsordnung bestellt sich B für 3 Jahre zum ersten Verwalter. Die Amtszeit beginnt mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher und der Entstehung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Im Mai 2015 – die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist noch nicht entstanden – schließt B "als Verwalter" mit der X einen Wärmelieferungsvertrag. Im Rahmen eines Wärme-Contractings übernimmt X für 15 Jahre die Installation und den Betrieb einer Brennwertanlage mit Warmwasserbereiter sowie die Wartung und Instandhaltung der Anlage. Im Vertrag ist geregelt, dass die Wärmeerzeugungsanlage ein Scheinbestandteil ist und im Eigentum der X steht.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K verlangt vor diesem Hintergrund von B in Bezug auf den Abschluss des Wärmelieferungsvertrags Schadensersatz. Sie habe es erreicht, dass X die Heizungsanlage entschädigungslos in "ihr Eigentum überführt" habe. Mit der X sei anschließend ein normaler Energielieferungsvertrag geschlossen worden. Die Wohnungseigentümer hätten vom Vertrag mit X nichts gewusst. Für den Zeitraum vom 9.12.2015 bis zur Übertragung am 30.4.2018 seien deshalb zulasten der Wohnungseigentümer Mehrkosten entstanden, die B auch deshalb zu tragen habe, da er K nicht von Beginn an, wie geschuldet, die Gaszentralheizung übereignet habe.