Wärmecontracting / 4.3 Rechtsfolgen der Umstellung

Die Umstellung der Eigenversorgung auf die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser ist nur mit Wirkung zum Beginn einer Abrechnungsperiode zulässig.^[1] Sie hat zur Folge, dass der Mieter statt der Betriebskosten i. S. d. § 7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 HeizkostenV die Kosten der Wärmelieferung nach § 7 Abs. 3 und Abs. 4 und § 8 Abs. 3 und Abs. 4 HeizkostenV zu tragen hat.

Wichtig

Keine Verringerung der Grundmiete um Kostenanteile

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Grundmiete um die in dem Wärmelieferpreis enthaltenen Kostenanteile für Instandhaltung, Gewinn und Abschreibung zu senken.^[2]

[1] § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenV.

[2] Eisenschmid, WuM 2013, 393, 398.

4.3.1 Verbesserte Effizienz

Die Auslegung des Begriffs der "verbesserten Effizienz" ist streitig. Teilweise wird vertreten, dass es auf die Einsparung von Endenergie ankommt.^[1]

Nach anderer Ansicht ist zu unterscheiden: In den Fällen des § 556c Abs. 1 Satz 1 BGB (Fullcontracting, Wärmenetz) sei erforderlich, dass nach der Umstellung ein Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 % erreicht wird. In den Fällen des Satzes 2 (Betriebsführungs-Contracting) müssen die Vorgaben des § 3 EDL-G (Gesetz über Energiedienstleistungen und andere Energieeffizienzmaßnahmen) i. V. m. den Energiespar-Richtwerten erfüllt werden; dies ist der Fall, wenn bis 2017 Einsparungen an Energie von 9 % gegenüber dem Energieverbrauch der Jahre 2001 bis 2005 erreicht werden.^[2]

Nach einer weiteren Meinung genügt es, wenn der Jahresnutzungsgrad gegenüber der alten Anlage verbessert wird.^[3]

Nach der hier vertretenen Ansicht liegt eine Effizienzverbesserung vor, wenn Endenergie oder Primärenergie eingespart wird. Der insoweit darlegungspflichtige Vermieter muss nicht das genaue Ausmaß der Effizienzverbesserung ermitteln. Es genügt, wenn er Tatsachen darlegt, aus denen sich die Effizienzverbesserung ergibt. Ein bestimmter Sollwert wird nicht gefordert. Jedoch ist aus § 556c Abs. 1 Satz 2 BGB abzuleiten, dass er über dem dort angegebenen Wert von 80 % liegen muss.^[4]

Praxis-Tipp

Energetische Effizienzverbesserung beim Contractor erfragen

Der Vermieter hat einen Anspruch gegenüber dem Wärmelieferanten auf Information über die Effizienzverbesserung. Bei der Wohnraum- und Gewerbemiete ist der Wärmelieferant nämlich verpflichtet, die voraussichtliche energetische Effizienzverbesserung zu ermitteln und dem Vermieter mitzuteilen.^[5]

[1] Eisenschmid, WuM 2013, 393, 397; a. A.: Hinz, WuM 2014, 55, 63.

[2] Lammel, in Schmidt-Futterer, § 556c BGB Rn. 25.

[3] Von Seldeneck/Wichert/Fallak, Gewerbemiete, Bs 71 Rn. 7.

[4] Lammel, in Schmidt-Futterer, § 556c BGB Rn. 25.

[5] § 2 Abs. 2 Nr. 1 WärmeLV.

4.3.2 Grundsatz der Kostenneutralität

Die Kostentragungspflicht des Mieters setzt weiter voraus, dass "die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen". Die bisherige Rechtsprechung des BGH, wonach der Mieter nicht einwenden kann, dass der Betrieb einer Zentralheizung kostengünstiger sei als das Wärmecontracting^[1], ist durch § 556c BGB überholt. Es gilt der Grundsatz der Kostenneutralität. Dieser ist allerdings auch dann gewahrt, wenn die bisherigen Kosten erheblich über den üblichen Kosten liegen.

Hinweis

Dulden der Umstellung bei Energieeinsparung

Der Mieter muss eine Umstellung immer dann dulden, wenn hierdurch Energie eingespart oder effektiver genutzt werden kann.

Führt diese Maßnahme aber zu höheren als den bisherigen Kosten, hat der Mieter nur die Kosten nach § 2 Nr. 4a BetrKV, insbesondere also die Brennstoff- und Wartungskosten, nicht aber die sonstigen Kosten des Wärmelieferanten zu tragen. Die vom Mieter zu tragenden Kosten sind dann fiktiv zu berechnen.

Wichtig

Information über Kostenvergleich durch Contractor

Der Wärmelieferant ist verpflichtet, den Kostenvergleich durchzuführen und die ihm zugrunde liegenden Annahmen und Berechnungen mitzuteilen.^[2] Der Kostenvergleich richtet sich bei der Wohnraummiete nach den Vorschriften der §§ 8 bis 10 WärmeLV.^[3]

Der Grundsatz der Kostenneutralität gilt nur für das Jahr der Umstellung. Gegen spätere Kostensteigerungen ist der Mieter nicht geschützt. Bei einem Verstoß gegen das Verbot der Kostenneutralität kann der Vermieter lediglich die Betriebskosten in bisherigem Umfang, also die Brennstoff- und Wartungskosten des Wärmelieferanten, nicht aber sonstige Kosten umlegen.^[4] Maßgeblich sind also nicht die Kosten, die bei Fortbetrieb der früheren Anlage entstanden wären, sondern die aktuellen (reduzierten) Betriebskosten.

[1] BGH, Urteil v. 13.6.2007, VIII ZR 78/06, NZM 2007, 563.

[2] § 2 Abs. 2 Nr. 2 WärmeLV.

[3] S. Wall, WuM 2014, 68-81.

[4] Gesetzesbegründung, BT-Drucks. 17/10485 S. 23.