WEMoG: Eigentümerversammlung – Teilnahme an virtueller V ... / 4.3 Rechte müssen wahrnehmbar sein

Die elektronische Teilnahme der Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung muss berücksichtigen, dass die auf elektronischem Weg teilnehmenden Wohnungseigentümer "sämtliche oder einzelne Rechte" ausüben können. Die typischen und unentziehbaren Rechte der Wohnungseigentümer neben dem Teilnahmerecht, stellen

• das Rederecht,
• das Fragerecht und
• bis auf die eng umgrenzten Fälle des § 25 Abs. 5 WEG – künftig § 25 Abs. 4 WEG n. F. – das Stimmrecht dar.

Inwieweit diese an sich unentziehbaren Rechte durch Beschluss auf Grundlage von § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. den elektronisch teilnehmenden Wohnungseigentümern entzogen werden können, ist weder dem Entwurfstext noch seiner Begründung zu entnehmen. Allerdings wird man hier den Wohnungseigentümern eine weite "Satzungsautonomie" zusprechen müssen. Denn das Gesetz statuiert kein Recht zur Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen in elektronischer Form. Es ermächtigt lediglich die Wohnungseigentümer, Entsprechendes durch Beschluss zu ermöglichen.

Die Ausgestaltung der einzelnen Rechte der auf elektronischem Weg teilnehmenden Wohnungseigentümer dürfte daher auch unter Einschränkung bestimmter Rechte, wie etwa des Fragerechts, durchaus zulässig sein. Für die auf elektronischem Weg teilnehmenden Wohnungseigentümer sollte aber die Möglichkeit einer Interaktion zwischen persönlich anwesenden Wohnungseigentümern und Versammlungsleiter bestehen und es sollte in technischer Hinsicht die Möglichkeit gegeben werden, sich durch eigene Wortbeiträge an der Versammlung beteiligen zu können.

Grundsätzlich sollte zwar jedem an einer Wohnungseigentümerversammlung in elektronischer Form teilnehmenden Wohnungseigentümer

• der Zugang zur Eigentümerversammlung eröffnet bleiben,
• sein Rederecht ermöglicht werden,
• die Möglichkeit eingeräumt sein, Fragen zu stellen und
• die Abstimmung über Beschlussanträge

ermöglicht werden. Allerdings obliegt dies der Ausgestaltung des konkreten Beschlusses durch die Wohnungseigentümer. Auch wenn auf Grundlage von § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. lediglich die Ausübung "einzelner" Rechte eingeräumt werden kann, können dem auf elektronischem Weg teilnehmenden Wohnungseigentümer jedenfalls nicht sämtliche seiner Rechte genommen werden. Ob man soweit wird gehen können, dem in elektronischer Form teilnehmenden Wohnungseigentümer zwar die Möglichkeit einzuräumen, die Versammlung mitverfolgen zu können, ihm dann aber kein Stimmrecht zu geben, dürfte nach diesseits vertretener Auffassung durchaus zulässig sein. Dem Wohnungseigentümer bleibt es in derartigen Fällen unbenommen, einem physisch teilnehmenden Wohnungseigentümer eine Stimmrechtsvollmacht und im Wege der Fernkommunikation Weisungen bezüglich der Stimmabgabe zu erteilen

Jedenfalls trägt die neue Beschlusskompetenz der Unterscheidung von Teilnahme und physischer Anwesenheit der Wohnungseigentümer Rechnung. Ihre Anwesenheit wird durch elektronische Kommunikation ersetzt, also durch eine interaktive Zwei-Wege-Direktverbindung in Echtzeit, die dem Wohnungseigentümer die aktive Teilnahme an der Versammlung ermöglicht, also die elektronische Ausübung aller oder einzelner Versammlungsrechte. Mit Blick auf eine Ermöglichung auch des Stimmrechts würde insbesondere der Einsatz von Stimmrechtsvertretern entbehrlich werden. Letztlich ermöglicht die Neuregelung den Wohnungseigentümern eine einfachere Wahrnehmung ihrer Rechte, womit zugleich auch die Präsenz in der Versammlung gesteigert wird. Insoweit wäre auch eine reine Online-Abstimmung über internetfähige Endgeräte wie Smartphones, Laptops oder Tablets zulässig, wobei die Wohnungseigentümer derartige Modalitäten durch Beschluss regeln können.

Für den Versammlungsleiter muss während der gesamten Dauer der Wohnungseigentümerversammlung und zu jedem Tagesordnungspunkt die Überprüfung der Mehrheitsverhältnisse möglich sein, um zuverlässig die Beschlussergebnisse verkünden zu können. Auch muss die Legitimation jedes Wohnungseigentümers wie bei einer Präsenzteilnahme erfolgen. Hier sollte eine Identifizierung im Wege einer Registrierung über Login-Maske unter Verwendung zuvor vergebener Zugangscodes (PIN) erfolgen. Notfalls dürfte es auch ausreichen, dass der teilnehmende Wohnungseigentümer seinen Personalausweis mit Lichtbild in seine Kamera hält, sodass die Identifizierung auf diese Weise sicher erfolgen kann. Sollte eine geheime Abstimmung zu einzelnen Tagesordnungspunkten vorgesehen sein, ist eine Konferenzsoftware zu nutzen, die eine verborgene Chateingabe nur für den Versammlungsleiter sichtbar erlaubt.

Beschlussmuster: Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen in elektronischer Form

TOP XX: Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen in elektronischer Form

Auf Grundlage des § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG beschließen die Wohnungseigentümer, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich an Wohnungseigentümerversammlungen auch in elektronischer Form teilnehmen können.

Diejenigen Wohnungseigentümer, die in elektronischer Form an Wohnungseigentümerversammlungen teilnehmen, haben ein Rede- un...