Gäste haben grundsätzlich kein Teilnahmerecht an der Wohnungseigentümerversammlung. Da der Verwalter ohnehin zu Beginn der Versammlung im Rahmen der Prüfung der Beschlussfähigkeit kontrolliert, welche Wohnungseigentümer persönlich anwesend und welche Wohnungseigentümer vertreten sind, kann er Gäste herausfiltern. Er sollte dann zu Beginn der Versammlung die Wohnungseigentümer über die Anwesenheit der Gäste informieren und die Wohnungseigentümer über den Nichtöffentlichkeitsgrundsatz in Kenntnis setzen. Weiter sollte er um Mitteilung bitten, ob mit der Anwesenheit der Gäste Einverständnis besteht. Wenn auch nur einer der Wohnungseigentümer mit der Anwesenheit des Gastes nicht einverstanden ist, sollte der Verwalter diesen auffordern, den Versammlungsraum zu verlassen. Zwar wird angenommen, dass Gäste auch durch Geschäftsordnungsbeschluss zugelassen werden können[1], allerdings muss ein solcher Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Und dies dürfte stets dann nicht der Fall sein, wenn dem Gast nicht auch eine beratende Funktion im Gemeinschaftsinteresse zukommt – und zwar dergestalt, dass seine Teilnahme im Interesse eines jeden einzelnen der Versammlungsteilnehmer liegt.
Rügelose Duldung
Wenn die Anwesenheit des Dritten rügelos geduldet wird, liegt darin ein stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit.[2]
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