WEMoG: Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Zusammenfassung

Überblick

Die Rechtsfiguren der "werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft" und des "werdenden Wohnungseigentümers" wird es mit Inkrafftreten des WEMoG nicht mehr geben. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht künftig bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als "Ein-Personen-Gemeinschaft".

1 "Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft" ist obsolet

Mit einem entscheidenden Satz in § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. sorgt der Gesetzgeber zunächst einmal für eine kleine Revolution hinsichtlich der Gründungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft und damit für eine äußerst willkommene Rechtssicherheit:

WEG n. F.

§ 9a Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

(1) ¹(...) ²Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8. ³(...)

Neu: "Ein-Personen-Gemeinschaft"

Mit § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. wird das über die letzten Jahrzehnte von Literatur und Rechtsprechung geschaffene Rechtsinstitut der "werdenden Eigentümergemeinschaft" obsolet, gleichzeitig wird die "Ein-Personen-Gemeinschaft" aus der Taufe gehoben.

Für die Erwerber vom teilenden Eigentümer regelt § 8 Abs. 3 WEG n. F. ergänzend:

"Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde."

Beide Normen bringen ganz erhebliche Erleichterungen für die Anfangsphase nach Begründung des Wohnungseigentums, weil nicht nur die Rechtsfigur der "werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft" obsolet wird, sondern auch der "werdende Wohnungseigentümer" zumindest im Innenverhältnis als Wohnungseigentümer gilt. Künftig wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jedenfalls mit Anlegen der Wohnungsgrundbücher entstehen und dies auch im praxisrelevanten Fall des § 8 WEG, also bei der Begründung durch Teilung.

2 Alte Rechtslage

Bislang entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mit Aufteilung und Anlegung der Grundbücher, sondern erst durch die Umschreibung mindestens eines Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuchs vom aufteilenden Eigentümer auf einen der Erwerber. Das ist – zumindest nach bisheriger Lesart – darauf zurückzuführen, dass eine einzelne Person begrifflich keine Gemeinschaft darstellen kann, sondern hierfür mindestens 2 Personen erforderlich sind. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht also erst zu diesem Zeitpunkt.

Dies erweist sich als wenig praxisgerecht. Denn kommt eine solche Eigentumsumschreibung nicht kurzfristig nach dem Abschluss der Erwerbsverträge zustande, so könnte sich die Rechtsbeziehung der Erwerber zunächst nur aus dem Verhältnis zu dem Veräußerer ergeben. Zwischen den einzelnen Erwerbern bestünde kein unmittelbares Rechtsverhältnis. Allenfalls ließe sich ein solches als Gemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff. BGB charakterisieren. Die Abwicklung des als Wohnungseigentümergemeinschaft gedachten Gebildes wäre insoweit gegebenenfalls längere Zeit gefährdet gewesen, weil nach den Grundlagen der häufig geschlossenen Bauträgerverträge eine vollständige Zahlung der Kaufpreise bis zum Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten nicht erfolgte. Vielmehr soll dies nach den Vorgaben des § 3 Abs. 2 MaBV erst zum Zeitpunkt der vollständigen Fertigstellung vorgenommen werden. Dies ist jedoch wegen der noch vorzunehmenden Restarbeiten und der durchzuführenden Mängelbeseitigung oftmals um einen wesentlichen Zeitraum verzögert. Eine weitere Verzögerung tritt mitunter aufgrund langer Bearbeitungsstände des Grundbuchamts auf. Dennoch leben die Erwerber in der Zwischenzeit gleichsam wie Wohnungseigentümer zusammen und sind regelmäßig nach den Erwerbsverträgen bereits ab dem Zeitpunkt des Gefahrübergangs gegenüber dem Bauträger zur Lasten- und Kostentragung verpflichtet.

Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH^[1] finden deshalb die Vorschriften der §§ 10 ff. WEG a. F. antizipiert auf einen Ersterwerber, also einen Erwerber vom teilenden Eigentümer, Anwendung, wenn kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Zwischen teilendem Alleineigentümer und Ersterwerber wurde ein wirksamer Erwerbsvertrag geschlossen.
• Zugunsten des Ersterwerbers wurde eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.
• Dem Ersterwerber wurde der Besitz am Sondereigentum eingeräumt.

Mit Erfüllung der vorgenannten Voraussetzungen in der Person eines Ersterwerbers entsteht die sog. "werdende" oder "faktische Wohnungseigentümergemeinschaft".

Nach Auffassung des BGH ist es nicht erforderlich, dass die Wohnungsgrundbücher bereits angelegt sind, da eine Auflassungsvormerkung für den Erwerber bereits im Grundbuch des ungeteilten Grundstücks eingetragen werden kann.^[2] Mit Abschluss des wirksamen Erwerbsvertrags und Eintragung der Vormerkung erlangt der Erwerber eine gesicherte Rechtsposition und ist gegen beeinträchtigende Verfügungen des teilenden Eigentümers auch gegenüber Dritten nach § 883 Abs. 2...