WEMoG: Entziehung des Wohnungseigentums / 2 Materiell-rechtliche Änderungen

Die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für eine Entziehung des Wohnungseigentums sind gegenüber der bisher geltenden Rechtslage im Kern weitgehend unverändert. Allerdings haben sich im Gesetzestext selbst insoweit Änderungen ergeben, als das Regelbeispiel des Zahlungsverzugs in § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a. F. entfallen wird. Dies ist konsequent, weil im Zuge des WEMoG auch der für das Zwangsversteigerungsverfahren einschlägige § 10 ZVG in maßgeblicher Hinsicht geändert wird. Nach wie vor regelt § 10 ZVG das Rangverhältnis der im Rahmen der Zwangsversteigerung bevorrechtigten Forderungen. Lediglich redaktionell angepasst, im Übrigen materiell-rechtlich aber unverändert, wird auch künftig die Regelung in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG die "fälligen Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach den §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 und 2 WEG geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen", also

• gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. beschlossene Nachschussbeträge auf Grundlage der (Jahresgesamt- und) Jahreseinzelabrechnung,
• gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. Hausgeldvorschüsse auf Grundlage eines (Gesamt- und) Einzelwirtschaftsplans,
• die Beiträge zur Erhaltungsrücklage sowie
• fällige Beiträge zu einer beschlossenen Sonderumlage

privilegieren. Nach wie vor bleibt der Vorrang der Wohnungseigentümergemeinschaften nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG doppelt begrenzt:

• Der Vorrang begrenzt die berücksichtigungsfähigen Ansprüche auf die laufenden sowie die rückständigen Beiträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten beiden Kalenderjahren,
• die insgesamt nicht mehr als 5 % des nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Verkehrswerts ausmachen dürfen.

§ 10 ZVG a. F.	§ 10 ZVG n. F.
(3) 1Zur Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nr. 2 müssen die dort genannten Beträge die Höhe des Verzugsbetrages nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes übersteigen; liegt ein vollstreckbarer Titel vor, so steht § 30 der Abgabenordnung einer Mitteilung des Einheitswerts an die in Absatz 1 Nr. 2 genannten Gläubiger nicht entgegen.	(3) 1Zur Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nr. 2 müssen die dort genannten Beträge die Höhe des Verzugsbetrages nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes übersteigen; liegt ein vollstreckbarer Titel vor, so steht § 30 der Abgabenordnung einer Mitteilung des Einheitswerts an die in Absatz 1 Nr. 2 genannten Gläubiger nicht entgegen.
2Für die Vollstreckung genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. 3Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.	1Für die Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nummer 2 genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. 3Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.

Der bislang in § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a. F. geregelte Entziehungsgrund des Zahlungsrückstands ist deshalb überflüssig, weil es bereits § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ermöglicht, sich im Fall des Zahlungsverzugs auf Grundlage eines entsprechenden Titels im Wege der Zwangsversteigerung zu befriedigen. Durch Aufhebung von § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG a. F. wird es künftig keine betragsmäßige Mindestgrenze mehr geben. Künftig wird also nicht mehr der Zahlungsrückstand selbst, wegen dem ja die Zwangsversteigerung betrieben werden kann, den Entziehungsgrund darstellen, als vielmehr das schleppende und gemeinschaftsschädliche Zahlungsverhalten des Wohnungseigentümers, der etwa stets Hausgeldrückstände erst im Rahmen von Maßnahmen der Zwangsvollstreckung gegen ihn ausgleicht.

Keine betragsmäßige Beschränkung mehr

Die bisherigen sich am Einheitswert der Sondereigentumseinheit orientierenden Wertgrenzen in § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a. F. und § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG a. F. kennt das WEMoG nicht mehr. Vielmehr kann die Zwangsversteigerung unbeschränkt aus einem Zahlungstitel betrieben werden. Da ohnehin ein Titel vorliegen muss, bedarf es auch keiner Regelung mehr hinsichtlich der Dauer des Verzugs mit Hausgeldzahlungen.

Insoweit aber ist auch die derzeit noch geltende Bestimmung des § 19 Abs. 2 WEG a. F. überflüssig, wonach der Hausgeldschuldner die Wirkung des Urteils dadurch abwenden kann, dass er die Verpflichtungen, wegen deren Nichterfüllung er verurteilt ist, einschließlich der Verpflichtung zum Ersatz der durch den Rechtsstreit und das Versteigerungsverfahren entstandenen Kosten sowie die fälligen weiteren Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung erfüllt. Dieser Anordnung bedarf es deshalb nicht mehr, weil die Zw...