In Rechtsprechung und Literatur ist anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer dann von der Versorgung mit (Warm-)Wasser und Heizenergie ausgeschlossen werden kann, wenn er mit den fälligen Hausgeldzahlungen erheblich im Rückstand ist.[1] Die Versorgungssperre stellt dabei keine Verzugssanktion dar, vielmehr übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihr Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Versorgung der jeweils betroffenen Sondereigentumseinheit aus.
Direkte Vertragsbeziehung
Die Eigentümergemeinschaft soll sogar berechtigt sein, die Versorgungsleitungen zu kappen, wenn der säumige Eigentümer direkter und unmittelbarer Vertragspartner des Versorgungsunternehmens ist und direkt mit diesem abrechnet.[2]
Der Beschluss über eine Versorgungssperre entspricht unter folgenden Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwaltung:
- Der betreffende Wohnungseigentümer muss mit Hausgeldzahlungen von mindestens 6 Monaten in Rückstand sein.[3]
- Die Hausgeldansprüche der Gemeinschaft müssen fällig sein und unzweifelhaft bestehen.[4]
- Die Versorgungssperre muss angedroht werden.[5]
Betretungsrecht
Ist es zur Umsetzung des Beschlusses über die Versorgungssperre erforderlich, das Sondereigentum des säumigen Hausgeldschuldners zur Installation von Absperrventilen zu betreten, so besteht eine entsprechende Berechtigung seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die auch gerichtlich durchsetzbar ist.[6] Jedenfalls stellt der Einbau von Absperrventilen zur Durchsetzung der Versorgungssperre keine bauliche Veränderung dar.[7] Hieran wird auch die Neukonzeptionierung des Rechts der baulichen Veränderung gemäß § 20 WEG n. F. nichts ändern. Ist die Sondereigentumseinheit vermietet, kann zwar auch eine Versorgungssperre erfolgen[8], allerdings muss der Mieter das Betreten des Sondereigentums – soweit dies erforderlich ist – nicht dulden und kann den Zutritt verweigern.[9] Insbesondere verleiht auch § 15 WEG n. F. insoweit keinen Duldungsanspruch gegen den Mieter, da er Drittnutzer nur verpflichtet, Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen zu dulden.[10] Sie verleiht kein Recht zum Betreten der Wohnung zur Umsetzung einer Versorgungssperre. Die Versorgungssperre im vermieteten Sondereigentum dürfte daher faktisch kaum durchzusetzen sein.
Generelle Regelung über eine Versorgungssperre
Die Wohnungseigentümer haben die Beschlusskompetenz, die Voraussetzungen für die Verhängung einer Versorgungssperre auch generell, also unabhängig vom konkreten Einzelfall, zu beschließen.[11]
Beschlussmuster: Versorgungssperre bei Hausgeldrückständen (generelle Regelung)
TOP XX: Versorgungssperre bei Hausgeldrückständen
Ist ein Wohnungseigentümer für mindestens 6 Monate mit der Zahlung der Hausgelder im Rückstand und erfolgen auch nach dann nochmals erfolgender Zahlungsaufforderung, verbunden mit der Androhung einer einzurichtenden Versorgungssperre, keine Zahlungen, ist die Verwaltung ermächtigt, das jeweilige Sondereigentum des Hausgeldschuldners unverzüglich von der Heiz-, Warmwasser- sowie Kaltwasserversorgung durch Einbau entsprechend zu verplombender und wieder entfernbarer Sperrvorrichtungen durch ein fachtechnisches Unternehmen abzutrennen. Die Unterbrechung der Versorgung ist befristet bis zum Ausgleich der Hausgeldrückstände, im Fall rechtsgeschäftlicher Veräußerung oder eines gesetzlichen Eigentumsübergangs jedoch längstens bis zum Eigentumswechsel auf einen Nachfolger, im Fall einer Zwangsversteigerung bis zur Erteilung des Zuschlags an einen Ersteher.
Die Kosten für die erforderlichen Sperreinrichtungen werden aus den laufenden Hausgeldern durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorfinanziert und nachfolgend im Wege des Schadensersatzes gegen den jeweiligen Hausgeldschuldner – notfalls gerichtlich – geltend gemacht.
Für den Fall, dass es zur Durchsetzung der Versorgungssperre erforderlich ist, das Sondereigentum des jeweiligen Hausgeldschuldners betreten zu müssen und dieser den Zutritt dem Verwalter und dem von ihm beauftragten Fachunternehmen verweigert, wird der Verwalter beauftragt, die Zutrittsmöglichkeit unter Hinzuziehung eines Rechtsanwalts gerichtlich durchzusetzen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Versorgungssperre im konkreten Einzelfall
Anstatt einer generellen Regelung kommt selbstverständlich auch eine Beschlussfassung im Einzelfall infrage.
Beschlussmuster: Versorgungssperre bei Hausgeldrückständen (Einzelfallregelung)
TOP XX: Versorgungssperre gegenüber dem/der Miteigentümer/in ___________
Aufgrund des erheblichen Hausgeldrückstands für das Sondereigentum _______ wird die Verwaltung damit beauftragt, die Wohnung des Miteigentümers/der Miteigentümerin ______ unverzüglich von der Heiz-, Warmwasser- sowie Kaltwasserversorgung durch Einbau entsprechend zu verplombender und wieder entfernbarer Sperrvorrichtungen durch ein fachtechnisches Unternehmen abzutrennen. Die Unterbrechung d...
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