Alexander C. Blankenstein
5.10.1 Kläger
Neu: Verwalter kann nicht mehr klagen
Kläger einer Anfechtungsklage werden künftig nur noch Wohnungseigentümer sein können. Dem Verwalter verleiht das WEMoG keine Anfechtungsbefugnis mehr.
Auch bisher hatte der Verwalter kein altruistisches Anfechtungsrecht, sondern kam als Kläger einer Anfechtungsklage nur dann infrage, wenn der entsprechende Beschluss seine Rechtsstellung als Verwalter tangiert hat. Weil unter dem Geltungsbereich des WEMoG die Abberufung des Verwalters keines wichtigen Grundes mehr bedarf, sieht der Gesetzgeber ein Anfechtungsrecht des Verwalters als überflüssig an.
Im Übrigen wird sich auch weiterhin nichts daran ändern, dass lediglich die im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer als Kläger infrage kommen sowie die Parteien kraft Amtes. Allerdings hatten schon immer auch die "werdenden" Eigentümer eine Klagebefugnis, also diejenigen, die nach Begründung des Wohnungseigentums Sondereigentum vom teilenden Eigentümer erworben haben, die bereits durch Vormerkung im Grundbuch gesichert sind und auf die der Besitz der Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten übergegangen ist. Hieran ändert sich nichts, da zum einen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht, wie § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. zum Ausdruck bringt, und zum anderen gemäß § 8 Abs. 3 WEG n. F. derjenige als Wohnungseigentümer gilt, der gegen den teilenden Eigentümer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum hat, durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und dem der Besitz an den Räumen übergeben wurde.
Die Streitfrage, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als mögliche Klägerin in einem Beschlussverfahren fungieren kann, wird obsolet. Die herrschende Meinung verneint bereits derzeit eine Anfechtungsbefugnis. Da die Klage künftig gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten ist, läge ein unzulässiger In-Sich-Prozess vor.
5.10.2 Frist
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WEG n. F. |
§ 45 Fristen der Anfechtungsklage |
1Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. 2Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend. |
Die Frist zur Erhebung der Anfechtungsklage beträgt gemäß § 45 WEG n. F. nach wie vor 1 Monat seit der Beschlussfassung. Auch die Begründungsfrist beträgt nach wie vor 2 Monate seit Beschlussfassung. Ebenfalls unverändert verleiht § 45 Satz 2 WEG n. F. demjenigen Wohnungseigentümer die Möglichkeit der Wiedereinsetzung in den vorigen Stand, der unverschuldet an der Einhaltung der einen und/oder anderen Frist gehindert war.
5.10.3 Teilanfechtung
Nach wie vor wird auch unter Geltung des WEMoG die Möglichkeit zur Teilanfechtung von Beschlüssen bestehen. Zu beachten ist jedoch, dass die Teilanfechtung eines Beschlusses über eine erhobene Sonderumlage mit dem Argument, diese sei zu hoch bemessen, nicht möglich ist und in aller Regel die unzulässige Teilanfechtung des Beschlusses als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen ist. Hieran wird sich auch in Zukunft nichts ändern.
Von der Möglichkeit (bzw. zur Vermeidung von Kostenrisiken sogar dem Erfordernis) einer Teilanfechtung der Beschlüsse über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, deren Gegenstand gemäß § 28 Abs. 1 und 2 WEG n. F. nur noch die konkreten Zahlungsbeträge der Wohnungseigentümer im Sinne von Hausgeldbeiträgen und Abrechnungsspitzen sein werden, während die zugrunde liegenden Rechenwerke, nämlich der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung selbst, keinen Beschlussgegenstand mehr darstellen, kann nicht mehr ausgegangen werden.
Fehlerhafte Kostenverteilung
Auf Grundlage der vom Verwalter erstellten Jahresabrechnung ergibt sich eine Nachzahlung des Wohnungseigentümers A in Höhe von 300 EUR. A rügt die fehlerhafte Kostenverteilung bezüglich zweier Kostenpositionen, die ihn in einer Höhe von 50 EUR mehrbelasten.
Ausgehend davon, dass Beschlussgegenstand lediglich noch die Abrechnungsspitze darstellt und nicht mehr das Rechenwerk "Jahresabrechnung", fehlt es zunächst scheinbar an der Abtrennbarkeit, da konkrete Beträge beschlossen werden. Der BGH argumentiert bezüglich einer Teilanfechtung eines Beschlusses über die Höhe einer Sonderumlage, dass im Fall der gerichtlichen Reduzierung des Umlagebetrags das Finanzierungskonzept verändert würde, weshalb sich das Gericht auf eine Ungültigerklärung des (gesamten) Beschlusses zu beschränken habe. Nach diesseits vertretener Auffassung liegen die Dinge im Fall einer Teilanfechtung bezüglich einzelner Kostenpositionen anders. Auch wenn das Abrechnungswerk selbst nicht mehr an der Beschlussfassung teilnimmt, stellt es dennoch die Grundlage des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. dar. Maßgeblicher Unterschied zur unzulässigen Reduzierung der Höhe einer Sonderumlage ist, dass sich das Finanzvolumen nicht ändert. Die unzulässige bzw. fehlerhafte Kostenverteilung führt nämlich nur dazu, dass einzelne Wohnungseigentümer...