WEMoG: Grundbucheintragung von Beschlüssen aufgrund einer Öffnungsklausel

Zusammenfassung

Überblick

Um einen besseren Erwerberschutz zu gewährleisten, bedürfen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst haben, der Eintragung im Grundbuch. Das gilt insbesondere auch für Altbeschlüsse, die nachträglich eingetragen werden müssen.

1 Alte Rechtslage

Im Rahmen der WEG-Reform 2007^[1] wurde bekanntlich mit § 24 Abs. 7 und 8 WEG die Beschluss-Sammlung aus der Taufe gehoben.

Intention des Gesetzgebers war es, die innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften geltende Rechtslage, die nicht selten auch durch Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln geprägt war, transparent zu machen. Insbesondere zum Schutz der Rechtsnachfolger sollte sich die u. a. auch durch Öffnungsklausel-Beschlüsse geprägte Rechtslage durch ein gesondertes Medium erschließen. Denn § 10 Abs. 4 Satz 2 WEG a. F. sieht nach geltendem Recht noch vor, dass auch Beschlüsse auf Grundlage einer Öffnungsklausel nicht der Eintragung in das Grundbuch bedürfen.

[1] Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze v. 26.3.2007, BGBl I S. 370, seit 1. Juli 2007 in Kraft.

2 Neue Rechtslage

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 10 Allgemeine Grundsätze	§ 10 Allgemeine Grundsätze
(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. (4) 1Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 und gerichtliche Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 bedürfen zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch. 2Dies gilt auch für die gemäß § 23 Abs. 1 aufgrund einer Vereinbarung gefassten Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern.	(3) 1Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. 2Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

Neu: Öffnungsklausel-Beschlüsse müssen ins Grundbuch eingetragen werden

Beschlüsse, die auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst worden sind, bedürfen der Eintragung ins Grundbuch, sollen sie Wirkung auch gegen Sondernachfolger entfalten. Die entsprechende Regelung sieht § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG n. F. vor. Die Verpflichtung zum Führen der Beschluss-Sammlung nach heutiger Maßgabe des § 24 Abs. 7 und 8 WEG besteht daneben weiter fort.

Nach ursprünglicher Auffassung des WEMoG-Gesetzgebers hatte sich die Konzeption der Beschluss-Sammlung in der Praxis nicht bewährt, da Erwerber die Beschluss-Sammlung vergleichsweise selten einsehen würden. Zudem wirke ein Beschluss auch dann gegen den Erwerber, wenn er nicht in die Beschluss-Sammlung aufgenommen würde. Hinzu komme, dass viele Beschluss-Sammlungen zwischenzeitlich einen so großen Umfang angenommen hätten, dass die Gefahr bestehe, bedeutsame Beschlüsse auch bei einer Einsichtnahme zu übersehen. Diese Gefahr steige kontinuierlich mit der wachsenden Zahl von Beschlüssen, die in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen seien.^[1] Diese Auffassung war in Gänze nicht nachvollziehbar, weil gerade die Beschluss-Sammlung in Form des § 24 Abs. 7 WEG ein wertvolles Informationsmedium darstellt und durchaus auch von Wohnungseigentümern und Erwerbern von Wohnungseigentum als solches herangezogen wird. Jedenfalls hat sich dann der Rechtsausschuss eines anderen besonnen, sodass es die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 und 8 WEG nach wie vor geben wird, zukünftig daneben aber Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel zu Wirkung gegen Sondernachfolger auch noch der Eintragung in das Grundbuch bedürfen.

Keiner Grundbucheintragung bedürfen nach wie vor sonstige Beschlüsse der Wohnungseigentümer, wie § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F. klarstellt. Dies gilt nach wie vor auch für Beschlüsse, die etwa auf Grundlage der gesetzlichen Öffnungsklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. den gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abändern. Im Zusammenhang mit der Neuregelung in § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG n. F. über die Eintragungsbedürftigkeit von Öffnungsklausel-Beschlüssen, regelt § 5 Abs. 4 WEG n. F. die Zustimmungsbedürftigkeit bestimmter dinglich Berechtigter sowie § 7 Abs. 2 WEG n. F. die formellen Voraussetzungen der Grundbucheintragung.

Vereinbarungen bedürfen unverändert einer Grundbucheintragung

Für ihre Wirkung gegen Sondernachfolger der Wohnungseigentümer müssen Vereinbarungen nach wie vor verdinglicht, also im G...