Im Hinblick auf eine Kreditaufnahme ist zunächst zu beachten, dass der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. lediglich berechtigt ist, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben. Des Weiteren ordnet die neue Bestimmung des § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. eine Beschränkung der Vertretungsmacht des Verwalters bezüglich des Abschlusses von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen an. Weder eine kurzfristige Kreditaufnahme, etwa in Überziehung des gemeinschaftlichen Girokontos, noch erst recht eine längerfristige Kreditaufnahme stellen eine Maßnahme dar, die von untergeordneter Bedeutung wäre. Stets muss der Verwalter für das eine wie das andere einen Beschluss herbeiführen. Insoweit aber verleiht ihm dann der zustande gekommene Beschluss auch die erforderliche Vertretungsmacht.
2.3.2.1 Kurzfristige Kreditaufnahme
Regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht ein Mehrheitsbeschluss, der kurzfristige Liquiditätsengpässe vermeiden soll.[1] Folgende Voraussetzungen sind zu beachten:
- Der Kreditbetrag darf nicht eine Summe übersteigen, die das 3-fache der monatlichen Hausgeldzahlungen der Gesamtgemeinschaft übersteigt.[2]
- Des Weiteren ist natürlich zu beachten, dass eine entsprechende Beschlussfassung nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, wenn tatsächlich ein Liquiditätsengpass besteht.
- Schließlich dürfte eine Beschlussfassung zur generellen Kreditaufnahme bzw. Kontenüberziehung die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft übersteigen, da Kreditaufnahme oder Kontenüberziehung stets mit einer Zinsbelastung und der persönlichen Teilhaftung der einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 8 WEG a. F. bzw. § 9a Abs. 4 WEG n. F. hinsichtlich der Rückzahlung verbunden ist.
Bezogen auf die konkrete Wirtschaftsperiode dürfte ein entsprechender "Vorrats"-Beschluss nur dann ein Anfechtungsrisiko bergen, wenn die vorerwähnten Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Im Beschluss selbst sollte jedenfalls klar zum Ausdruck kommen, dass die entsprechende Kreditaufnahme bzw. Kontenüberziehung ausschließlich dann erfolgen kann, wenn ein Liquiditätsengpass etwa infolge des Ausfalls von Hausgeldzahlungen einzelner Miteigentümer tatsächlich entstanden ist. Des Weiteren sollte der Verwalter durchaus auch bei einer Beschlussfassung über eine lediglich kurzzeitige Kreditaufnahme über das Risiko des § 9a Abs. 4 WEG n. F. aufklären.[3]
Beschlussmuster: Kreditaufnahme zur Vermeidung eines Liquiditätsengpasses
TOP XX: Kreditaufnahme zur Vermeidung eines Liquiditätsengpasses
Zur Vermeidung kurzzeitiger Liquiditätsengpässe der Gemeinschaft in der laufenden Wirtschaftsperiode 20__, insbesondere im Fall des Ausfalls von Hausgeldzahlungen einzelner Wohnungseigentümer, ist der Verwalter berechtigt, das Girokonto der Gemeinschaft kurzfristig und in begrenzter Höhe zu überziehen. Eine entsprechende Überziehung bedarf der Zustimmung des Verwaltungsbeirats. Der Überziehungszeitraum ist auf 3 Monate begrenzt. Das Kreditvolumen darf den 3-fachen Betrag der monatlich von den Wohnungseigentümern vorauszuzahlenden Hausgelder nicht übersteigen. Sollte das Konto nach Ablauf von 3 Monaten noch nicht ausgeglichen sein, wird der Verwalter eine Eigentümerversammlung zwecks Erhebung einer Sonderumlage einberufen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
2.3.2.2 Langfristige Kreditaufnahme
Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer auch die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine ggf. langjährige Kreditaufnahme.[1] Die Kreditaufnahme kann nicht nur bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung infrage kommen, sondern auch bei Modernisierungsmaßnahmen.[2] Allerdings ist insoweit zu beachten, dass die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG n. F. erfüllt sind und die Kosten der Modernisierungs- bzw. Baumaßnahme also unter allen Wohnungseigentümern zu verteilen sind. Auch angesichts des Amortisierungserfordernisses im Regelfall, insbesondere der Maßnahmen i. S. v. § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG n. F.[3], ist allerdings die Maßnahme als solche zu beachten: Je notwendiger sie ist, um die Wohnanlage auf einen zeitgemäßen Standard zu heben, umso eher wird eine Darlehensaufnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
Ob eine langfristige Kreditaufnahme im Übrigen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, richtet sich stets nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls. Allerdings müssen die nachfolgenden Voraussetzungen erfüllt sein, ansonsten entspricht ein derartiger Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, allerdings kann er in Ermangelung einer Anfechtungsklage bestandskräftig werden:
- Der Finanzbedarf muss geklärt sein.
Die Rahmenbedingungen der Kreditaufnahme müssen geklärt und im Beschluss dokumentiert ...
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