WEMoG: Verwaltungsbeirat – Anzahl der Mitglieder, Überwachung des Verwalters, Haftungsbeschränkung

Zusammenfassung

Überblick

Das WEMoG führt zu einer grundlegenden Änderung der Rechtsstellung des Verwaltungsbeirats, ermöglicht den Wohnungseigentümern auf ihre Anlage zugeschnitten, die Mitgliederzahl des Verwaltungsbeirats flexibel zu regeln und beschränkt die Haftung der unentgeltlich tätigen Verwaltungsbeiratsmitglieder auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Nach § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. überwacht der Verwaltungsbeirat künftig den Verwalter. Sein Vorsitzender wird gemäß § 9b Abs. 2 WEG n. F. als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter fungieren, so nicht ein anderer Wohnungseigentümer hierzu bestimmt wird.

1 Anzahl der Mitglieder

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 29 Verwaltungsbeirat	§ 29 Verwaltungsbeirat
(1) 1Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. 2Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.	(1) 1Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. 2Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. 3Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.
(2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. (3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.	(2) 1Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.2Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor die Beschlüsse nach § 28 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.
	(3) Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
(4) Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.

Wurde bislang durch Beschluss in einem konkreten Einzelfall ein Verwaltungsbeirat bestellt, der entweder aus weniger als 3 Personen oder aus mehr als 3 Personen bestand, war dieser Beschluss anfechtbar.^[1] Haben die Wohnungseigentümer beschlossen, dass der Verwaltungsbeirat dauerhaft aus entweder weniger als 3 Personen oder aus mehr als 3 Personen bestehen sollte, war der Beschluss nichtig. Selbstverständlich konnten abweichende Regelungen durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also insbesondere in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, geregelt werden.

Neu: Die Anzahl der Beiratsmitglieder kann frei festgelegt werden

Der Gesetzgeber folgt einem seit Jahrzehnten geforderten und besonderen praktischen Bedürfnis und legt keine vorgegebene Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats mehr fest. Künftig bleibt die Anzahl der bestellten Beiratsmitglieder den einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften überlassen.

Es ist auch schierer Unsinn in einer kleinen Eigentümergemeinschaft, in der z. B. nur 6 Wohnungseigentümer vorhanden sind, vorzuschreiben, dass ein Verwaltungsbeirat aus 3 Wohnungseigentümern zu bestehen hat. Die Wohnungseigentümer sind also in Zukunft in der Entscheidung frei, einen Verwaltungsbeirat zu bestellen, der etwa nur aus einer Person in einer kleinen Gemeinschaft besteht oder aber aus 3, 5 und mehr Beiräten in einer Großgemeinschaft.

Freilich kann nach wie vor kein Wohnungseigentümer durch eine Wahl in das Amt gezwungen werden. Stets muss er sich für das Amt freiwillig zur Verfügung stellen und das Amt nach erfolgter Wahl annehmen. Nach wie vor sind auch Blockwahlen kritisch zu betrachten, in denen der gesamte Verwaltungsbeirat in einem gemeinsamen Wahlgang bestellt wird. Zwar ist dies nach herrschender Meinung zumindest dann zulässig, wenn kein anwesender Wohnungseigentümer widerspricht^[2], vorteilhafter ist aber die Abstimmung über jedes einzelne Beiratsmitglied.

[1] BGH, Urteil v. 5.2.2010, V ZR 126/09, NJW 2010 S. 3168.

[2] KG Berlin, Beschluss v. 29.3.2004, 24 W 194/02, ZMR 2004 S. 775.

2 Mitgliederstruktur

§ 29 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. stellt klar, dass nur "Wohnungseigentümer" zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden können. Dies korrespondiert mit dem Wortlaut des § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG a. F., wonach der Verwaltungsbeirat "aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern besteht". Das Gesetz sieht also nach wie vor keine Möglichkeit vor, gemeinschaftsfremde Dritte zum Verwaltungsbeirat bestellen zu können.

Beschluss über die Bestellung von Nicht-Eigentümern ist in Zukunft nichtig

Nach bisheriger Rechtslage führt die Bestellung von Nicht-Eigentümern zu Verwaltungsbeiräten lediglich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses. Dies wird sich unter Geltung des WEMoG ändern, da die Wohnungseigentümer nur Wohnungseigentümer zu Beiräten bestellen "können". Der Beschluss über die Bestellung eines Nicht...