WEMoG-Wegweiser / 6 Wohnungseigentümer und Sondereigentum

• WEMoG: Pflichten der Wohnungseigentümer

  Neu: Pflichten bestehen nur noch gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

  Im Gegensatz zu der bislang geltenden Rechtslage, wird der Anspruch künftig allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen und steht nicht mehr den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Bei Pflichtverstößen eines Wohnungseigentümers muss also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handeln bzw. diese sanktionieren. Der einzelne Wohnungseigentümer hat keinen direkten Anspruch mehr gegen den Störer, soweit durch die Pflichtverletzung nicht auch sein Sondereigentum konkret beeinträchtigt wird. Ist dies nicht der Fall, wird dem einzelnen Wohnungseigentümer damit insbesondere die erforderliche Aktivlegitimation für entsprechende Klagen genommen. Als Klägerin einer erforderlich werdenden gerichtlichen Auseinandersetzung kann in Zukunft dann nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungieren.

• WEMoG: Nutzung, Gebrauch und bauliche Veränderung des Sondereigentums

  Neu: Gestattungsbeschluss nur, wenn nachteilige Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer

  • Grundsatz: Maßnahmen, die über die Erhaltung, also die Instandhaltung und Instandsetzung, hinausgehen, dürfen nur vorgenommen werden, wenn sie durch Beschluss gestattet wurden (§ 20 Abs. 1 WEG n. F.).
  • Ausnahme: Abweichend von § 20 Abs. 3 WEG n. F. benötigt ein Wohnungseigentümer für eine (bauliche) Veränderung des Sondereigentums nach § 13 Abs. 2 WEG n. F. aber keine Gestattung, wenn keinem anderen Wohnungseigentümer ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliches Maß hinausgehender Nachteil erwächst. Das ist der wesentliche Unterschied zur baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Denn hier bedürfen alle baulichen Veränderungen eines Mehrheitsbeschlusses. Im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum hält der Gesetzgeber bei baulichen Maßnahmen, die das Sondereigentum betreffen, eine Gestattungsbeschlussfassung für nicht angebracht, wenn keiner der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigt ist. Denn in derartigen Fällen stelle die Pflicht, eine Gestattung einzuholen, eine unangemessene Beschränkung des Sondereigentums dar.
  • Rückausnahme: Eines Gestattungsbeschlusses bedarf der Wohnungseigentümer bei einer baulichen Veränderung des Sondereigentums aber dann, wenn zwar nachteilig betroffene Wohnungseigentümer mit der Baumaßnahme einverstanden, aber eben doch nachteilig betroffen sind. In diesem Fall hat der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung. Entsprechendes gilt in den Fällen des § 20 Abs. 2 WEG n. F., der besonders privilegierte Baumaßnahmen, wie insbesondere solche zur Barrierefreiheit regelt. Auch hier besteht ein Anspruch auf Gestattung der baulichen Maßnahme.