Werdender Wohnungseigentümer: Rechte

1 Leitsatz

Zur Versammlung ist der werdende Wohnungseigentümer an Stelle des noch im Grundbuch eingetragenen teilenden Eigentümers einzuladen, da allein der werdende Wohnungseigentümer stimmberechtigt ist. Auch steht ihm allein das Recht zur Beschlussanfechtung zu.

2 Normenkette

§ 44 Abs. 1 Satz 1 WEG

3 Das Problem

Der Verwalter lädt zu einer Versammlung anstelle des aufteilenden Eigentümers K – eines Bauträgers – den werdenden Wohnungseigentümer Z. In der Versammlung werden Beschlüsse gefasst. Gegen diese geht K vor. Fraglich ist, ob ein Ladungsmangel vorliegt und wer anfechtungsbefugt ist.

4 Die Entscheidung

Zur Versammlung war nach Ansicht des LG nicht K, sondern Z zu laden. Die Frage, wem in den Versammlungen das Stimm- und Anfechtungsrecht zustehe – dem Veräußerer, dem werdenden Wohnungseigentümer oder analog § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG beiden gemeinschaftlich – sei zwar lange umstritten gewesen. Der BGH habe den Streit aber dahingehend entschieden, dass dem werdenden Wohnungseigentümer das Stimm- und Anfechtungsrecht allein zustünden, da er wie ein Eigentümer zu behandeln sei und an dessen Stelle trete (Hinweis u. a. auf BGH, Urteil v. 11.5.2012, V ZR 196/11, NZM 2012 S. 643 Rz. 18). Ein Verbleib beim oder ein Rückfall zum Veräußerer könne auch nicht angenommen werden, wenn – wie im Fall – der Veräußerer den werdenden Eigentümer im Veräußerungsvertrag widerruflich bevollmächtige, "alle Rechte eines Eigentümers wahrzunehmen", diese Vollmacht dann aber widerrufe.

Hinweis

Die Entscheidung entspricht der h. M. Tatsächlich tritt der werdende Wohnungseigentümer an die Stelle des aufteilenden Eigentümers, wenn die Voraussetzungen für einen werdenden Wohnungseigentümer vorliegen. Wann dies der Fall ist, konnte über Jahrzehnte hinweg nur der Rechtsprechung entnommen werden. Seit dem 1.12.2020 kann der Verwalter die Voraussetzungen aber unmittelbar dem § 8 Abs. 3 WEG entnehmen. Dieser lautet: "Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde". Wie bislang, bedarf es also dreier Voraussetzungen um den Erwerber als werdenden Wohnungseigentümer anzusehen:

• Eines Anspruchs auf Übertragung von Wohnungseigentum. Dieser Anspruch wird in der Regel ein Bauträgervertrag sein. Es sind aber auch andere Konstellation vorstellbar.
• Der Eintragung einer Vormerkung im Wohnungsgrundbuch, also der dinglichen Sicherung des Erwerbsanspruchs.
• Der Übergabe des Besitzes am Sondereigentum.

Neu gestaltet ist allerdings die Rechtsfolge. Denn der werdende Wohnungseigentümer gilt nur gegenüber den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Wohnungseigentümer, nicht aber gegenüber Dritten. Dies hat unter anderem zur Folge, dass der werdende Wohnungseigentümer Dritten nicht für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet. Klagt daher beispielsweise der Verwalter seine Vergütung gegen die Wohnungseigentümer ein, wäre anstelle des werdenden Wohnungseigentümers der Bauträger zu verklagen!

5 Entscheidung

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 14.1.2021, 2-13 S 18/20