Werkvertragsrecht (ZertVerwV) / 4 Bauvertragsrecht und Verbraucherbauvertrag

4.1 Bauvertrag

4.1.1 Grundsätze

BGB versus VOB/B

§§ 650a ff. BGB regeln den Bauvertrag. Bekanntermaßen existiert auch die VOB/B als Vertragsgrundlage im Baubereich. Da es sich aber nach h. M. bei der GdWE um eine Verbraucherin und bei der VOB/B um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, die teilweise zum Nachteil des Bestellers von den Regelungen des BGB abweichen, kann sie nur dann wirksam zur Grundlage eines Bauvertrags mit einem Verbraucher gemacht werden, wenn sämtliche Inhalte zwischen den Parteien individuell ausgehandelt würden, was praxisfern wäre. Zusammenfassend hat die VOB/B in einem Bauvertrag mit einem Verbraucher nichts zu suchen, worauf sogar eine amtliche Fußnote in der aktualisierten VOB/B hinweist ("Diese Allgemeinen Geschäftsbedingungen werden durch den DVA ausschließlich zur Anwendung gegenüber Unternehmen, juristischen Personen des öffentlichen Rechts und öffentlich-rechtlichen Sondervermögen empfohlen [§ 310 BGB].").

Bauvertrag

Nach § 650a Abs. 1 BGB ist ein Bauvertrag ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Nach § 650a Abs. 2 BGB ist ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. Andere Bauleistungen sind als "normale" Werkverträge i. S. v. § 631 BGB zu qualifizieren.

Abgrenzung zum Bauträgervertrag

Der Bauvertrag ist dadurch gekennzeichnet, dass der Bauunternehmer seine Leistungen auf dem Grundstück, beziehungsweise an dem Eigentum des Bestellers erbringt. Der Bauträger hingegen verkauft eine Gesamtleistung aus Bauwerk und Grundstück.

Definitionen der Begriffe des § 650a BGB

• Bauwerk

  Bei einem Bauwerk handelt es sich um eine unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache.^[1] In erster Linie handelt es sich also um ein Gebäude. Allerdings können auch technische Anlagen dann ein Bauwerk darstellen, wenn sie von Größe und Gewicht derart beschaffen sind, dass eine Trennung vom Grundstück nur mit großem Aufwand verbunden ist.^[2]

• Außenanlage

  Bauverträge, die auf Außenanlagen gerichtet sind, müssen gestalterische Arbeiten zum Inhalt haben, weshalb bloße Aushubarbeiten nicht genügen.^[3] Des Weiteren muss es sich bereits begrifflich um eine Anlage handeln, weshalb etwa gärtnerische Maßnahmen an einem Beet nicht ausreichen. Betroffen sein müssen größere gemeinschaftliche Außenflächen.

• Teile von Bauwerken oder Außenanlagen

  Hierbei muss es sich um Teile handeln, die für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Bauwerks oder einer Außenanlage von wesentlicher Bedeutung sind.^[4] Mit Blick auf Außenanlagen sind auch hier gärtnerische Maßnahmen an einem Beet nicht ausreichend, wobei die gesetzliche Regelung denkbar unscharf ist.

• Herstellung

  Die Herstellung betrifft die Neuerrichtung eines bislang nicht vorhandenen Bauwerks bzw. einer nichtvorhandenen Außenanlage.

• Wiederherstellung

  Eine Wiederherstellung setzt bereits begrifflich voraus, dass das Bauwerk oder die Außenanlage zuvor vorhanden gewesen sein müssen.

• Beseitigung

  Beseitigen meint nichts anderes als Entfernen, weshalb insbesondere auch ein Abbruch oder Teilrückbau als Beseitigungsmaßnahmen einzuordnen sind.^[5]

• Umbau

  Wann ein Umbau vorliegt, wird maßgeblich von den Umständen des Einzelfalls abhängen. Umbauten müssen jedenfalls mit wesentlichen Eingriffen in Konstruktion oder Bestand verbunden sein.^[6]

[1] MüKoBGB/Busche, BGB § 650a Rn. 8.

[2] BGH, Urteil v. 7.12.2017, VII ZR 101/14, MDR 2018, 200.

[3] BGH, Urteil v. 24.2.2005, VII ZR 86/04, NJW-RR 2005, 750.

[4] Leupertz/Halfmeier in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, § 65a Rn. 6.

[5] Leupertz/Halfmeier in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, § 65a Rn. 10.

[6] Leupertz/Halfmeier in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, § 65a Rn. 12.

4.1.2 Instandhaltung

Nach § 650a Abs. 2 BGB ist ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks dann ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. Zunächst kann sich die Instandhaltung also lediglich auf Bauwerke beziehen und nicht auf Außenanlagen, was bereits der Wortlaut der Norm zum Ausdruck bringt.

Bezüglich dessen, was insoweit als Instandhaltung anzusehen ist, verweisen die Gesetzesmaterialien^[1] auf die Bestimmung des § 2 Abs. 9 HOAI. Hiernach sind Instandhaltungen Maßnahmen zur Erhaltung des Soll-Zustands eines Bauwerks, also Wartungs-, Pflege und Inspektionsarbeiten.

Praxis-Beispiel

Betroffene Bereiche des Gemeinschaftseigentums

Für den Bereich des Wohnungseigentums gelten insoweit als Bauverträge insbesondere solche, die die Erhaltung von Fassaden, Dächern und Tiefgaragen zum Gegenstand haben.

Die gängigen Wartungsverträge betreffend Heizung oder Aufzug stellen keine Bauverträge dar.

[1] BT-Drs. 18/8486 S. 53.

4.2 Nachträgliche Änderung des Leistungsumfangs

4.2.1 Grundsätze

Im Idealfall ist die Planung des Bauvorhabens vor Abschluss des Bauvertrags vollständig abgeschlossen und zwischen Beste...