Werkvertragsrecht (ZertVerwV) / 4.3 Sicherungsinstrument zugunsten des Unternehmers

Da die Vergütung des Unternehmers erst mit der Abnahme fällig wird, ist der Unternehmer einem hohen finanziellen Risiko ausgesetzt. Um dieses zu begrenzen, sehen §§ 650e BGB f. als Sicherungsinstrumente zugunsten des Unternehmers die Sicherungshypothek und die Bauhandwerkersicherung vor.

4.3.1 Sicherungshypothek

§ 650e BGB regelt die Sicherungshypothek. Hiernach kann der Unternehmer für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Vertragspartnerin des Unternehmens ist die GdWE, da ihr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Allerdings ist sie nicht Eigentümerin des gemeinschaftlichen Grundstücks. Eigentümer sind insoweit die Wohnungseigentümer in Bruchteilsgemeinschaft.

Nicht ausgeschlossen ist die Anwendung des § 650e BGB jedoch dann, wenn es tatsächliche Umstände nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gem. § 242 BGB gebieten, die personen- und vermögensrechtliche Selbstständigkeit von Besteller und Eigentümer zu ignorieren.^[1] Gerade bei einer Wohnungseigentumsanlage sind es in erster Linie die Wohnungseigentümer, die über den Abschluss eines Bauhandwerkervertrags entscheiden. Sie haben insoweit eine wirtschaftlich und rechtlich beherrschende Stellung. Hinzu kommt, dass allein die Wohnungseigentümer einen Nutzen aus einer entsprechenden Bauleistung haben.^[2]

Maßgeblich ist des Weiteren die jeden Wohnungseigentümer treffende unmittelbare Teilhaftung des § 9a Abs. 4 WEG, die es nach Auffassung des Gesetzgebers gerade ermöglichen sollte, Sicherungshypotheken verlangen zu können.^[3] Freilich besteht der Anspruch folglich nur in Höhe des Miteigentumsanteils der Wohnungseigentümer.

Ausschluss der Sicherungshypothek

Im Bereich des Bauträgervertrags kann eine Sicherungshypothek nach § 650u Abs. 2 BGB nicht verlangt werden.

Bauhandwerkersicherung

Eine Sicherungshypothek kann gem. § 650f Abs. 4 BGB nicht mehr verlangt werden, wenn der Unternehmer von der Bauhandwerkersicherung des § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB Gebrauch macht.

[1] BGH, Urteil v. 22.10.1987, VII ZR 12/87, NJW 1988, 255.

[2] Hügel/Elzer, WEG, § 9a Rn. 171.

[3] BT-Drucks. 16/887, S. 66.

4.3.2 Bauhandwerkersicherung

Der Unternehmer kann vom Besteller nach § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB beim Bauvertrag die Leistung einer Sicherheit in Höhe von 10 % des zu sichernden Vergütungsanspruchs verlangen. Die Erfüllung des Anspruchs ist eine Hauptpflicht des Bestellers, die der Unternehmer notfalls klageweise durchsetzen kann.

Ausschluss der Bauhandwerkersicherung

Nach § 650f Abs. 6 BGB kommt eine Bauhandwerkersicherung nicht beim Verbraucherbauvertrag und beim Bauträgervertrag infrage, wenn der Besteller Verbraucher ist.

Der Anspruch auf Sicherheitsleistung besteht nach § 650f Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann, wenn die Bauleistung bereits abgenommen ist. Kann der Besteller Ansprüche gegen den Anspruch des Unternehmers auf Vergütung aufrechnen, bleiben diese bei der Berechnung der Vergütung unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur für den Fall, dass die Ansprüche des Bestellers unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind.

Geleistet werden kann die Sicherung grundsätzlich nach § 232 BGB durch

• Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren,
• Verpfändung von Forderungen, die in das Bundesschuldbuch oder in das Landesschuldbuch eines Landes eingetragen sind,
• Verpfändung beweglicher Sachen,
• Bestellung von Schiffshypotheken an Schiffen oder Schiffsbauwerken, die in einem deutschen Schiffsregister oder Schiffsbauregister eingetragen sind,
• Bestellung von Hypotheken an inländischen Grundstücken,
• Verpfändung von Forderungen, für die eine Hypothek an einem inländischen Grundstück besteht, oder durch Verpfändung von Grundschulden oder Rentenschulden an inländischen Grundstücken.

Soweit die Sicherung nicht in dieser Weise geleistet werden kann, ist nach § 232 Abs. 2 BGB auch die Stellung eines Bürgen möglich.

Ergänzend hierzu erlaubt § 650f Abs. 2 Satz 1 BGB auch eine Sicherheitsleistung durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers.