Werkvertragsrecht (ZertVerwV) / 4.6 Verbraucherbauvertrag und Baubeschreibung

4.6.1 Verbraucherbauvertrag

Verbraucherbauverträge sind nach § 650i BGB Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Sie bedürfen nach § 650i Abs. 2 BGB der Textform. Im Gegensatz zum Bauvertrag nach § 650a BGB ist der Anwendungsbereich somit enger. Der Anwendungsbereich für die Regelungen zum Verbraucherbauvertrag schließt an die Vorgaben der EU-Verbraucherrechterichtlinie vom 25.10.2011^[1] an und hier konkret an Art. 3 Abs. 3f, Art. 6 Abs. 1a.

Neubau

Beim Neubau muss es sich um eine Errichtung eines Gebäudes oder eines Nebengebäudes hierzu handeln. Der Anwendungsbereich bezieht sich nicht nur auf Wohngebäude. Bauwerke von lediglich untergeordneter Bedeutung, wie etwa ein Carport oder Geräteschuppen, werden nicht erfasst.^[2] Im Gegensatz zum Bauvertrag umfasst der Verbraucherbauvertrag keine Leistungen an Außenanlagen.

Erhebliche Umbaumaßnahme

Der Verbraucherbauvertrag setzt neben dem Neubau eine erhebliche Umbaumaßnahme an einem bestehenden Gebäude voraus. Hierunter fallen nur Maßnahmen, die mit dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar sind, wie etwa Baumaßnahmen, bei denen nur die Fassade eines alten Gebäudes erhalten bleibt.^[3] Maßgeblich sind Umfang und Komplexität des Eingriffs sowie das Ausmaß des Eingriffs in die bauliche Substanz des Gebäudes.^[4] Einzelne Instandsetzungs- oder Renovierungsmaßnahmen, wie der Wiedereinbau einer neuen Heizungsanlage oder die Neueindeckung eines Daches, reichen nicht aus.^[5] Auch der Anbau von 2 Balkonen mit Glasdach und Außentreppe stellt keine erhebliche Umbaumaßnahme dar.^[6] Der Anwendungsbereich im Bereich des Bestandsbaus ist demnach denkbar klein.

[1] Richtlinie 2011/83/EU, ABl. L 304 v. 22.11.2011, S. 64.

[2] BT-Drs. 18/8486 S. 62.

[3] BT-Drs. 18/8486 S. 61.

[4] OLG Stuttgart, Urteil v. 21.12.2021, 10 U 149/21, NJW 2022 S. 2485.

[5] Prütting/Wegen/Weinreich/Leupertz/Halfmeier, BGB, § 650n Rn. 5.

[6] OLG Stuttgart, Urteil v. 21.12.2021, a. a. O.

4.6.2 Baubeschreibung

Kommen die wesentlichen Planvorgaben nicht vom Besteller als Verbraucher oder von einem von ihm Beauftragten, hat der Unternehmer nach § 650j BGB dem Besteller vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen. Die Verpflichtung ist nach § 650o Abs. 1 BGB nicht abdingbar, also zwingend.

Nach Art. 249 § 1 EGBGB ist die Baubeschreibung in Textform zur Verfügung zu stellen.

Inhalt der Baubeschreibung

Im Übrigen muss die Baubeschreibung nach Art. 249 § 2 Abs. 1 EGBGB mindestens folgende Informationen enthalten:

1. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, ggf. Haustyp und Bauweise,
2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, ggf. der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
4. ggf. Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
6. ggf. Beschreibung des Innenausbaus,
7. ggf. Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
9. ggf. Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

Fristen

Nach Art. 249 § 2 Abs. 2 EGBGB muss die Baubeschreibung verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks enthalten. Für den Fall, dass der Beginn der Baumaßnahme noch nicht feststeht, ist ihre Dauer anzugeben. Die Baubeschreibung ist dem Besteller nach § 650j BGB rechtzeitig vor Abgabe seiner Vertragserklärung, in aller Regel also der Annahme, zur Verfügung zu stellen. Entsprechend der Rechtslage zur Belehrung über das Widerrufsrecht (siehe nächstes Kap.), wird man insoweit von einer Rechtzeitigkeit dann ausgehen können, wenn die Baubeschreibung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 2 Wochen vor Vertragsschluss übermittelt wird. Beim Widerrufsrecht wird eine Übereilung im Fall der notariellen Beurkundung des Bauvertrags mit guten Gründen u. a. deshalb verneint, weil der Notar nach § 17 Abs. 2a Nr. 2 BeurkG dem Verbraucher 2 Wochen vor Beurkundung den Text des zu beurkundenden Rechtsgeschäfts zur Verfügung stellen soll.

Rechtsfolgen von Verstößen

Verstößt der Unternehmer gegen § 650j BGB i. V. m. Art. 249 §§ 1 bis 2 EGBGB, führt dies nicht zur Unwirksamkeit des später abgeschlossenen Verbraucherbauvertrags.^[1] Allerdings kann sich der Unternehmer gegenüber dem Verbraucher wegen Verletzung der vorvertraglichen Informationspflichten schadensersatzpflichtig machen.

Ist die Baubeschreibung unvollständig oder unklar, ist der Vertrag nach § 650k Abs. 2 BGB unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände, insbesondere des Komfort- und Qualitätsstandards nach der übrigen Leistungsbeschreibung, auszulegen. Zweifel bei der Auslegung des Vertrags bezüglich der vom Unterneh...