1.1 Gemeinschaftsordnung prüfen
Bei Übernahme einer neuen Verwaltung sollte der Verwalter die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung daraufhin prüfen, ob überhaupt und in welchem Umfang Wirtschaftspläne für die zu verwaltende Gemeinschaft erstellt werden müssen. Die Vorschrift des § 28 WEG ist nämlich nicht zwingend und demnach abdingbar.[1] Dies ergibt sich bereits aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. So kann insbesondere die Verpflichtung zur Aufstellung eines Wirtschaftsplans durch eine entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden.[2] Selbstverständlich wäre ein entsprechender Mehrheitsbeschluss hierfür nicht ausreichend.[3] In der Praxis sind entsprechende Vereinbarungen jedoch der absolute Ausnahmefall.
Unwirksame Vereinbarung?
Abhängig von der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft kann eine Vereinbarung gerichtet auf einen Verzicht auf Wirtschaftspläne durchaus unwirksam sein, da sie zur Unverwaltbarkeit führt. Die Grenze dürfte hier bei 4 Einheiten zu ziehen sein. Und auch in einem derartigen Fall erschwert es die Arbeit des Verwalters, wenn er nicht auf Grundlage von Gesamt- und Einzelwirtschaftsplänen auf eine entsprechende Beschlussfassung über die Vorschüsse hinwirkt.
Herabgesetzte Mindestanforderungen
Auch die Mindestanforderungen an den Inhalt des Wirtschaftsplans können durch Vereinbarung abgesenkt werden:
- Nur der von den einzelnen Wohnungseigentümern zu entrichtende Hausgeldvorschuss muss der Höhe nach ausgewiesen werden.[4]
- Die erstellte Jahresabrechnung gilt als Wirtschaftsplan für die Folgewirtschaftsperiode.[5] Zu beachten ist hier jedoch, dass eine entsprechende Regelung keinen grundsätzlichen Verzicht auf die Erstellung eines Wirtschaftsplans enthält.[6]
Die Verpflichtung zur Erstellung des Wirtschaftsplans kann durch Vereinbarung auch dem Verwaltungsbeirat oder einem "Finanz-" bzw. "Wirtschaftsausschuss" aus Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden. Wiederum gilt aber auch hier, dass entsprechende Vereinbarungen der absolute Ausnahmefall sind und in aller Regel der Verwalter verpflichtet ist, den Wirtschaftsplan nach dem Formbild des § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG zu erstellen.
1.2 Maßgebliche Wirtschaftsperiode
Das Gesetz sieht in § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG als Wirtschaftsperiode das Kalenderjahr vor. Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung auch eine hiervon abweichende Wirtschaftsperiode festlegen. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss wäre jedoch wegen Überschreitens der Beschlusskompetenz als gesetzesändernd nichtig, wenn er generell und auf Dauer die Wirtschaftsperiode in Abweichung des Kalenderjahrs festlegt.[1]
Wurde der Wirtschaftsplan in Abweichung von der konkret geltenden Wirtschaftsperiode erstellt und auf seiner Grundlage die Vorschüsse seitens der Wohnungseigentümer durch Beschluss genehmigt, ist der entsprechende Festsetzungsbeschluss jedoch nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.[2]
Kalenderjahr beibehalten
Nach Möglichkeit sollte die gesetzliche Regelung über das Kalenderjahr als Wirtschaftsperiode beibehalten werden, denn nach Ablauf der jeweiligen Wirtschaftsperiode ist gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG die Jahresabrechnung zu erstellen. Die Jahresabrechnung hat erhebliche Relevanz im Fall der Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums eines Wohnungseigentümers. Ausschlaggebend ist dabei, dass sich der berücksichtigungsfähige Vorrang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG auf Kalenderjahre bezieht. Sollten die Wohnungseigentümer eine vom Kalenderjahr abweichende Wirtschaftsperiode gewählt haben, muss entsprechend abgegrenzt werden, um berücksichtigungsfähige Forderungen ermitteln zu können. Daher empfiehlt sich, von vornherein die jeweilige Wirtschaftsperiode mit dem Kalenderjahr gleichlaufend zu wählen.
Auch wenn die Wohnungseigentümer ohne eine entsprechende Vereinbarung getroffen zu haben, jahrelang vom Kalenderjahr abgewichen sind, liegt in dieser Übung keine Vereinbarung. Soweit eine vom Gesetz oder einer Vereinbarung abweichende Wirtschaftsperiode gewählt wurde, entspricht die Rückkehr zu der gesetzlichen oder vereinbarten Wirtschaftsperiode durch Erstellung eines Rumpfwirtschaftsplans ordnungsmäßiger Verwaltung.[3]
Beschlussmuster: Änderung des Wirtschaftsjahrs
TOP XX: Wirtschaftsperiode ist das Kalenderjahr
In Abweichung bislang geübter Praxis beschließen die Wohnungseigentümer, dass ab der nächsten Wirtschaftsperiode 2025 die für den Wirtschaftsplan maßgebliche Wirtschaftsperiode nicht mehr der 1. Juli eines jeden Jahres bis zum 30. Juni des Folgejahrs ist, sondern diese entsprechend der gesetz...
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