Wirtschaftsplan (WEMoG) / 3 Form des Wirtschaftsplans

3.1 Grundsätze

Das WEG enthält keinerlei Vorgaben hinsichtlich der Form des Wirtschaftsplans. Auch wenn der Gesetzgeber der Auffassung ist, dass gerade formelle Mängel oder gar die Nichtexistenz eines Wirtschaftsplans allein eine Anfechtungsklage nicht begründen kann, dürfte dem die Rechtsprechung allerdings nicht folgen.^[1] So jedenfalls zwar Beitragsvorschüsse beschlossen werden, es allerdings am zugrunde liegenden Rechenwerk fehlt und die Beträge nicht nachvollzogen werden können, läuft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer akut Gefahr, dass Wohnungseigentümer Anfechtungsklage erheben und diese mit einem Leistungsantrag auf Erstellung des Wirtschaftsplans verbinden. Im Hinblick darauf, dass dieser den Wohnungseigentümern aber vor der Beschlussfassung mindestens zur Einsicht vorliegen muss, ist er zumindest in Papierform zu erstellen.

Die gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG erforderlichen Bestandteile, also Darstellung der Einnahmen und Ausgaben, die anteilsmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer und die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage und ggf. weiter gebildeter Rücklagen sind übersichtlich darzustellen. Die Einnahmen und Ausgaben sowie die Zuführungen zu den gebildeten Rücklagen sind dabei getrennt nach Kostenarten aufzuführen. Die Einzelwirtschaftspläne müssen schließlich die vom betreffenden Wohnungseigentümer zu zahlenden Hausgeldvorschüsse ausweisen.

Gebräuchlich ist der sog. kombinierte Wirtschaftsplan, der Gesamtwirtschaftsplan und Einzelwirtschaftsplan mehr oder weniger auf einem Blatt vereint.

[1] Vgl. zur Jahresabrechnung AG Köln, Urteil v. 19.7.2021, 215 C 6/21, ZMR 2022, 77.

3.2 Muster-Wirtschaftsplan

Muster: Wirtschaftsplan

Jahresgesamt- und Jahreseinzelwirtschaftsplan 2025 (Planungszeitraum: 1.1.2025 bis 31.12.2025) – Wohnung 5

Erläuterung des Verteilungsschlüssels

Umlageart	Gesamt	Ihr Anteil	Verteilerschlüssel
Miteigentumsanteile (MEA)	1.000/1.000	100/1.000	100/1.000
Sondereigentumseinheiten (Objekte)	10	1	1/10
Verbrauch geschätzt	auf Grundlage der Jahresabrechnung der Vorwirtschaftsperiode.

I Einnahmen/Ausgaben

1. Einnahmen

Einnahmenart	Gesamtbetrag (EUR)	Umlageart	Verteilerschlüssel	Ihr Anteil (EUR)
Beitragszahlungen zu den Bewirtschaftungskosten	26.310,00	Von Ihnen auf Grundlage dieses Plans zu leisten:		2.631,00
Mieten	795,00	MEA	100/1.000	79,50
Zinsen Girokonto	5,00	MEA	100/1.000	0,50
Gesamtsumme Einnahmen	27.110,00			2.711,00

2. Ausgaben

Ausgabenart	Gesamtbetrag (EUR)	Umlageart	Verteilerschlüssel	Ihr Anteil (EUR)
Gebäudeversicherung	900,00	MEA	100/1.000	90,00
Haftpflichtversicherung	500,00	MEA	100/1.000	50,00
Abfallbeseitigung	1.800,00	MEA	100/1.000	180,00
Frischwasser	1.600,00	MEA	100/1.000	160,00
Abwasser	1.600,00	MEA	100/1.000	160,00
Allgemeinstrom	1.200,00	MEA	100/1.000	120,00
Straßenreinigung	80,00	MEA	100/1.000	8,00
Heizung / Warmwasser	11.000,00	Verbrauch geschätzt		1.100,00
Hausmeisterservice allgemein	800,00	MEA	100/1.000	80,00
Hausreinigung	2.300,00	MEA	100/1.000	230,00
Gartenpflege	500,00	MEA	100/1.000	50,00
Kabelanschluss	450,00	Objekte	1/10	45,00
auf Mieter umlegbare Kosten	22.730,00			2.273,00
Kontogebühren	180,00	MEA	100/1.000	18,00
Kleinreparaturen	1.000,00	MEA	100/1.000	100,00
Hausmeisterservice Erhaltung	200,00	MEA	100/1.000	20,00
Verwaltergebühren	3.000,00	Objekte	1/10	300,00
Nicht auf Mieter umlegbar	4.380,00			438,00
Gesamtausgaben	27.110,00			2.711,00
Abzüglich Einnahmen Vermietung	795,00			79,50
Abzüglich Zinsen Girokonto	5,00			0,50
Zu finanzierende Gesamtkosten	26.310,00			2.631,00

II Erhaltungsrücklage

Zuführungsposition	Gesamtbetrag (EUR)	Umlageart	Verteilerschlüssel	Ihr Anteil (EUR)
Beitragszahlungen	2.400,00	MEA	100/1.000	240,00
Waschmarkenerlöse	150,00	MEA	100/1.000	15,00
Zinseinnahmen	30,00	MEA	100/1.000	3,00
Gesamtsumme Zuführung Erhaltungsrücklage	2.580,00			258,00

III Rücklage für Klagen der Gemeinschaft

Zuführungsposition	Gesamtbetrag (EUR)	Umlageart	Verteilerschlüssel	Ihr Anteil (EUR)
Beitragszahlungen	1.800,00	MEA	100/1.000	180,00
Zinseinnahmen	10,00	MEA	100/1.000	1,00
Gesamtsumme Zuführung Rücklage Beschlussklagen	1.810,00			181,00

IV Ergebnis / Zusammensetzung des von Ihnen zu zahlenden Hausgelds

Hausgeldbestandteil	Gesamt-Jahresbetrag (EUR)	Monatsbetrag (EUR)
Vorauszahlungen Betriebs- und Verwaltungskosten	2.631,00	219,25
Zuführung Erhaltungsrücklage	240,00	20,00
Zuführung Rücklage Klagen der Gemeinschaft	180,00	15,00
Summe Hausgeld gesamt	3.051,00	254,25