Ist im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche ausgewiesen und weicht die wirkliche Fläche von der im Vertrag angegebenen Fläche ab, gelten folgende Grundsätze:
2.1 Minderung der Miete, Gewährleistung
Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache i. S. d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.[1] Eine die Erheblichkeitsgrenze von 10 % überschreitende Maßtoleranz ist nicht anzuerkennen.[2] Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.[3]
Minderungsquote aus Bruttomiete
Die Minderungsquote ist aus der Bruttomiete (Grundmiete einschließlich der Betriebskosten)[4] nach dem prozentualen Verhältnis der Flächenabweichung[5] zu ermitteln.
Den Entscheidungen des BGH ist nicht zu entnehmen, dass Flächenabweichungen unterhalb der Erheblichkeitsgrenze von 10 % in jedem Fall folgenlos sind.
Mangel trotz geringfügiger Abweichung
Im Einzelfall kann auch bei geringfügigeren Flächenabweichungen ein Mangel vorliegen, beispielsweise wenn der Mieter wegen der Flächenabweichung seine Möbel (z. B. eine Schrankwand oder Einbauküche) nicht aufstellen kann.
Diese Rechtsfolge gilt nicht, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstands diene.[6]
Behördliche Gebrauchshindernisse oder -beschränkungen (z. B. bei Verstößen gegen die landesrechtliche Bauordnung und dergleichen) sind nur dann als Mangel zu bewerten, wenn sich das Gebrauchshindernis auf die Gebrauchstauglichkeit auswirkt. Dabei genügt es nicht, dass die Behörde tätig werden kann; Voraussetzung ist vielmehr, dass sie tatsächlich tätig wird und dass der vertragsgemäße Gebrauch hierdurch tatsächlich beeinträchtigt wird.[7] Dies ist regelmäßig erst dann der Fall, wenn die Maßnahme rechtswirksam und unanfechtbar ist; deshalb ist es dem Mieter i. d. R. zuzumuten, die behördliche Maßnahme auf ihre Rechtmäßigkeit überprüfen zu lassen.[8]
2.2 Mieterhöhung
Der BGH hat in früheren Entscheidungen mehrmals zu der Frage Stellung genommen, welche Rechtsfolge bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB gilt, wenn die im Mietvertrag angegebene Fläche von der tatsächlichen Fläche abweicht.
In den Urteilen vom 7.7.2004[1] und vom 8.7.2009[2] hat er einen Fall behandelt, in dem die im Vertrag ausgewiesene Fläche größer war als die wirkliche Wohnfläche. Der BGH hat hierzu ausgeführt, dass für das Mieterhöhungsverfahren grundsätzlich die im Vertrag angegebene Fläche maßgebend ist. Eine Ausnahme gilt, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt. Dann sei der Vertrag nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage den wirklichen Gegebenheiten anzupassen. Für das Mieterhöhungsverfahren ist dann die wirkliche Fläche maßgebend.
Im Urteil vom 23.5.2007[3] hat der BGH entschieden, dass dieselben Grundsätze gelten, wenn die im Vertrag angegebene Fläche kleiner ist als die wirkliche Fläche. Auch hier sei die angegebene Fläche maßgebend. Eine Anpassung des Vertrags findet auch hier nur statt, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt.
Diese Rechtsprechung hat der BGH am 18.11.2015[4] aufgegeben.
Tatsächliche Wohnfläche zählt
Nunmehr gilt, dass für den nach § 558 BGB vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich ist.
Eine Anpassung des Mietvertrags nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage lehnt der BGH nunmehr ab. Die für die Wohnung maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete ist also auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche zu berechnen.
Kappungsgrenze gilt nach wie vor
Die Kappungsgrenze ist dennoch anzuwenden.
Ist die Vertragsfläche kleiner als die tatsächliche Fläche, stellt sich die Frage, ob in der Flächenangabe zugleich ein vertraglich vereinbarter teilweiser Ausschluss der Mieterhöhung zu sehen ist. Vertragliche Vereinbaru...
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