Wohngemeinschaft

Zusammenfassung

Begriff

Der Begriff der "Wohngemeinschaft" hat weder in der Rechts- noch in der Umgangssprache eine einheitliche Bedeutung. Hier wird unter einer Wohngemeinschaft ein lockerer Zusammenschluss von mehreren Personen verstanden, die eine Wohnung oder ein Haus gemeinsam bewohnen. Für ein derartiges Nutzungskonzept stehen im Wesentlichen 2 Gestaltungsmodelle zur Verfügung.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Einschlägige Norm ist § 705 BGB.

1 Vertrag mit allen Mitgliedern der Gemeinschaft

Bei dem in der Praxis wohl häufigsten Modell sind alle Mitglieder der Wohngemeinschaft Partei des Mietvertrags. Beim Abschluss des Mietvertrags ist die Mitwirkung aller Mitglieder der Gemeinschaft erforderlich. Soll ein einzelnes Mitglied der Gemeinschaft zur Vertretung der übrigen befugt sein, so muss dies vereinbart werden.

Hinsichtlich der Pflichten aus dem Mietvertrag sind die Mitglieder der Gemeinschaft Gesamtschuldner.^[1] Hinsichtlich der Rechte sind sie Gesamthandsgläubiger.

Achtung

Alle beteiligt

Rechtsgeschäftliche Erklärungen (Mieterhöhungserklärung, Abmahnung, Kündigung etc.) müssen gegenüber allen Mitgliedern abgegeben werden und allen Mitgliedern zugehen.^[2]

Im Innenverhältnis werden die Mitglieder in der Regel durch einen Gesellschaftsvertrag verbunden sein^[3], dessen Zweck die Beschaffung und Unterhaltung einer Unterkunft ist, was sicher den wenigsten bewusst ist.

Sollen einzelne Mitglieder aus dem Mietvertrag ausscheiden und andere an deren Stelle treten, muss dies in Form eines Mieterwechsels vereinbart werden.

Hinweis

Mieterwechsel

Die Mieter haben grundsätzlich keinen Rechtsanspruch gegen den Vermieter, dass dieser einen bestimmten Mieter aus dem Vertrag entlässt und an dessen Stelle mit einem anderen Mieter abschließt.

Fallbeispiel: Vertragszweck entscheidend

Der überwiegende Teil der Rechtsprechung folgert allerdings bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft aus dem Vertragszweck, dass der Vermieter einen Wechsel der einzelnen Mitglieder hinzunehmen habe.^[4]

Diese Ansicht ist nach Meinung des Bundesverfassungsgerichts verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.^[5] Sie hat zur Folge, dass der Vermieter das Recht zum Mieterwechsel vertraglich ausschließen muss, wenn er die für ihn möglicherweise ungünstige Rechtsfolge des Austritts der ursprünglichen und des Eintritts neuer Vertragspartner vermeiden will.

Ansonsten bleibt den Mietern immer noch der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung.^[6]

Die aus der Wohngemeinschaft ausscheidenden Mitglieder bleiben bei dieser Lösung weiterhin Mieter; in dieser Eigenschaft haften sie insbesondere für die Miete und die Erfüllung aller weiteren Mieterpflichten. Das LG Wiesbaden vertritt deshalb in diesem Zusammenhang die Ansicht, dass der Vermieter nicht zur Erteilung der Untermieterlaubnis verpflichtet ist, wenn das ehemalige Wohngemeinschaftsmitglied für den Vermieter nicht mehr erreichbar ist.^[7]

Hinweis

Mieterwechsel nicht zu kompliziert machen

Bei manchen Wohngemeinschaften, wie z. B. einer Studenten-WG, liegt ein häufiger Wechsel nahe. Da ja weiterhin alle verbleibenden Mieter haften, ändert sich die Zahl der Haftenden bei einem Wechsel nicht. Wenn also weder die Person noch die wirtschaftliche Situation des neuen Interessenten gegen einen Wechsel sprechen, steht einem Wechsel nichts entgegen.

Wichtig:

Wenn – wie oft – ein bestimmtes Zimmer intern zugewiesen ist, schadet es nicht, dieses vor einem Wechsel auf Schäden und Stand der Schönheitsreparaturen zu prüfen.

[1] § 427 BGB.

[2] OLG Düsseldorf, NJWE-MietR 1996 S. 172 für Kündigung.

[3] LG Saarbrücken, NJW-RR 1992 S. 781 = ZMR 1992 S. 60.

[4] LG Karlsruhe, NJW 1985 S. 1561, WuM 1992 S. 45; LG Frankfurt, WuM 1991 S. 33; LG Hamburg, WuM 1995 S. 697; a. A. LG Göttingen, WuM 1993 S. 341; LG Berlin, GE 1994 S. 1265.

[5] BVerfG, WuM 1992 S. 45; WuM 1993 S. 104 = ZMR 1993 S. 210.

[6] LG Köln, WuM 1991 S. 483; LG Hamburg, WuM 1992 S. 432; LG Berlin, GE 1994 S. 1265; GE 1996 S. 1053.

[7] LG Wiesbaden, WuM 1985 S. 86.

2 Mietvertrag mit einem Mitglied der Gemeinschaft

Die 2. Möglichkeit zur Vertragsgestaltung ist, dass ein Mitglied der Wohngemeinschaft den Mietvertrag abschließt und hierbei vereinbart, dass er das Recht haben soll, weitere Mitglieder in die Räume aufzunehmen. Das zwischen den Bewohnern bestehende Innenverhältnis kann

• als Untermiete (falls den Mitgliedern einzelne Räume zur ausschließlichen Benutzung vermietet werden) oder
• als BGB-Gesellschaft (falls alle Räume gemeinsam genutzt werden) zu bewerten sein.

Das berührt Ihre Vermieterrechte nicht, weil Sie allein mietrechtliche Verpflichtungen zu Ihrem Hauptmieter haben.

Von der Ausgestaltung des Hauptmietvertrags hängt es ab, wie viele Untermieter (Gesellschafter) der Hauptmieter in die Wohnung aufnehmen darf. Hat der Hauptvermieter eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung (zur Aufnahme beliebiger Gesellschafter) erteilt, so ist eine spätere Mitwirkung des Hauptvermieters beim Bewohnerwechsel weder möglich noch nötig; bei einer personengebundenen Erlaubnis kann der Mieter die bestehenden Untermietverhältnisse zwar ohne Mitwirkung des Hauptvermieters beenden, di...