7.1 Grunddienstbarkeit
Die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses können vereinbaren, dass die Nutzung des Grundstücks (als Lager, Verkaufsraum, Betriebsstätte etc.) durch den Mieter dinglich abgesichert wird. Zu diesem Zweck kann im Mietvertrag oder in einer besonderen Sicherungsabrede geregelt werden, dass sich der Vermieter verpflichtet, zugunsten des Mieters eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§§ 1090 bis 1093 BGB) eintragen zu lassen.
Gebrauch steht nur Mieter zu
Durch die Dienstbarkeit wird das Grundstück dergestalt belastet, dass der Gebrauch des Grundstücks nur dem Mieter zusteht. Die Grunddienstbarkeit wirkt gegen jedermann.
7.2 Wirkung der Mieterdienstbarkeit
Die Mieterdienstbarkeit schützt den Mieter vor dem Verlust der Mietsache, wenn das Eigentum im Wege der Zwangsversteigerung auf einen Dritten übergeht. Zwar besteht ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG) mit der Folge, dass das Mietverhältnis endet, wenn der Erwerber von dem Kündigungsrecht Gebrauch macht.
Das Nutzungsrecht aufgrund der Dienstbarkeit besteht gleichwohl weiter. Der Mieter schuldet für die Ausübung der Dienstbarkeit ein Ausübungsentgelt. Diese Rechtsfolge gilt allerdings nur, wenn die Dienstbarkeit vor den Rechten der beitreibenden Gläubiger eingetragen ist. Eine nachrangig eingetragene Dienstbarkeit erlischt (§ 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG).
7.3 Insolvenz
Ein vergleichbarer Schutz besteht im Fall der Insolvenz des Vermieters. Nach § 111 InsO hat ein Sonderkündigungsrecht derjenige, der vermietete Räume oder ein Grundstück vom Insolvenzverwalter erwirbt. Dieses Kündigungsrecht kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden.
Fraglich ist, ob sich der Vermieter verpflichten kann, zugunsten des Mieters eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eintragen zu lassen. Das ist zu bejahen.[1] Das Kündigungsrecht als solches wird durch die Dienstbarkeit nicht berührt. Der Erwerber ist auch nicht rechtlos, weil ihm anstelle der Miete ein Ausübungsentgelt zusteht.
7.4 Dienstbarkeit unter auflösender Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB)
Erlöschen der Dienstbarkeit
Im Mietvertrag kann geregelt werden, dass die Dienstbarkeit erlischt, wenn ein bestimmtes Ereignis eintritt.
Fraglich kann sein, ob die Insolvenz des Mieters als auflösende Bedingung für den Bestand der Dienstbarkeit vereinbart werden kann. Das Problem folgt aus § 112 InsO. Nach dieser Regelung ist die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter bei Insolvenz des Mieters in bestimmten Fällen ausgeschlossen; vertragliche Lösungsklauseln sind nach h. M. unwirksam.[1]
Auf die Dienstbarkeit ist diese Vorschrift allerdings nicht anwendbar.[2] Zum einen erfasst § 112 InsO nach seinem Wortlaut nur das (schuldrechtliche) Miet- oder Pachtverhältnis und nicht die dingliche Sicherung des daraus folgenden Nutzungsrechts. Zum anderen ist eine entsprechende Anwendung des § 112 InsO auf das dingliche Recht auch entbehrlich, weil die schuldrechtliche Befugnis zur Nutzung der Mietsache durch den Wegfall der Dienstbarkeit nicht beeinträchtigt wird.[3]
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