Wohnrecht (Miete)

Zusammenfassung

Überblick

Das dingliche Wohnrecht ist eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Sie gewährt dem Berechtigten das Recht, "ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen". Das dingliche Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Das dingliche Wohnrecht ist in § 1093 BGB geregelt. Deshalb gelten hierfür die §§ 1020 bis 1024, §§ 1026 bis 1029, § 1031, § 1034, § 1036, § 1037 Abs. 1, § 1041, § 1042, § 1044, § 1049, § 1050, § 1057, § 1061 und § 1062 BGB.^[1] Es gewährt dem Berechtigten das Recht, "ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen".^[2]

[1] §§ 1090 Abs. 2, 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[2] § 1093 Abs. 1 BGB.

1 Bedeutung des Wohnrechts

Wohnrecht an einer Wohnung

Bezieht sich das Wohnrecht nicht auf das gesamte Gebäude, sondern nur auf eine bestimmte Wohnung, so darf der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen – auch solche, die sich außerhalb des Gebäudes befinden^[1] –, mitbenutzen.^[2]

Praxis-Beispiel

Übertragung eines Grundstücks im Familienkreis

In der Praxis wird ein dingliches Wohnrecht vor allem im Zusammenhang mit der Übertragung von Grundstücken im Familienkreis bestellt: Die Eltern übereignen das selbst bewohnte Einfamilienhaus an ihre Kinder und bestellen zugleich ein dingliches Wohnrecht zu ihren Gunsten, um sich auf diese Weise das weitere Nutzungsrecht an dem Haus zu sichern.

Das dingliche Wohnrecht setzt eine Einigung zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten über die Entstehung des Rechts und dessen Eintragung im Grundbuch voraus.

Praxis-Beispiel

Wohnrecht an ETW

Ein dingliches Wohnrecht kann auch an einer Eigentumswohnung bestellt werden. Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung wird das Stimmrecht in diesem Fall geteilt: Es steht dem Berechtigten zu, soweit die Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft die Benutzung dieser Räume und die Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen berührt.^[3] Im Übrigen verbleibt das Stimmrecht beim Eigentümer.

Kein Wohnrecht an Garage oder TG-Stellplatz

An einer Garage oder einem Tiefgaragenstellplatz kann kein Recht nach § 1093 BGB bestellt werden.^[4] Soll der Berechtigte das Recht zur Benutzung einer Eigentumswohnung und das Recht zur Benutzung der Garage erwerben, so verbleibt den Beteiligten deshalb nur die Möglichkeit, das Wohnungseigentum und das Teileigentum zu vereinigen^[5] oder schuldrechtlich das Recht zur Mitbenutzung zu vereinbaren.

Wichtig

Eigentümer-Wohnrecht ist möglich

Der Ausschluss des Eigentümers gehört zu den wesentlichen Merkmalen des dinglichen Wohnrechts. Gleichwohl kann ein dingliches Wohnrecht nach h. M. auch zugunsten des Eigentümers bestellt werden.^[6] Eine solche Maßnahme ist insbesondere dann sinnvoll, wenn ein Eigentümerwechsel bevorsteht. Dann kann der Eigentümer (Veräußerer) sicherstellen, dass er weiterhin in der bisherigen Wohnung verbleiben kann. Bestehen an einer Wohnung mehrere Wohnrechte, so stellt sich die Frage, welches Wohnrecht vorrangig ist. Diese Frage ist nach § 1024 BGB zu lösen. Danach kann jeder Berechtigte "eine den Interessen aller Berechtigten nach billigem Ermessen entsprechende Regelung der Ausübung verlangen".^[7]

[1] BayObLG, Urteil v. 26.2.1988, BReg. 2 Z 107/87, WuM 1988 S. 164.

[2] § 1093 Abs. 3 BGB.

[3] BGH, Urteil v. 26.11.1976, V ZR 258/74, WuM 1977 S. 186 = ZMR 1977 S. 182.

[4] BayObLG, Urteil v. 30.10.1986, BReg. 2 Z 6/86, WuM 1988 S. 165.

[5] BayObLG, Urteil v. 30.10.1986, a. a. O.

[6] KG Berlin, Beschluss v. 8.1.2019, 1 W 344/18; OLG München, Urteil v. 9.5.2012, 34 Wx 448/11, DNotZ 2012 S. 778; Palandt/Herrler, § 1093 Rn. 7; Reymann, in Staudinger, § 1093 Rn. 19.

[7] KG Berlin, a. a. O.

2 Inhalt des Wohnrechts

2.1 Gesetzliche Regelung

Umgestaltung der Wohnung

Der Berechtigte darf die Wohnung nicht umgestalten.^[1] Er muss die üblichen Wartungsarbeiten durchführen.^[2] Schönheitsreparaturen und die Instandsetzungen obliegen dem Eigentümer^[3]; der Berechtigte muss diese Maßnahmen dulden.^[4]

Modernisierungsmaßnahmen

Zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ist der Eigentümer nicht verpflichtet. Umgekehrt muss der Berechtigte i. d. R. keine Modernisierungsmaßnahmen dulden, weil § 555d Abs. 1 BGB im Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten nicht gilt. Ein Duldungsanspruch des Eigentümers kann sich lediglich aus § 242 BGB ergeben, wenn die Interessenabwägung ergibt, dass die Weigerung der Duldung rechtsmissbräuchlich ist.^[5]

Achtung

Anzeigepflicht des Berechtigten bei Mängeln oder Schäden

Wird die Wohnung reparaturbedürftig, so hat der Berechtigte eine Anzeigepflicht. Gleiches gilt, wenn die Sache zerstört oder beschädigt wird, oder wenn sich ein Dritter ein Recht an der Sache anmaßt.^[6] Inhaltlich entspricht diese Pflicht der Anzeigepflicht des Mieters nach § 536c BGB. Eine Verletzung dieser Pflicht hat Schadensersatzansprüche zur Folge.

Weil der Eigentümer weitreichende Instandhaltungs- und Instandsetzung...