Wohnungen: Verbindung / 4 Die Entscheidung

Das OVG bejaht die Frage! Erhaltungsrechtlich relevant seien alle Vorhaben, die grundsätzlich geeignet seien, das Schutzziel des jeweiligen Erhaltungstatbestands zu beeinträchtigen. Dies sei bei einer Verbindung von 2 Wohnungen der Fall. Dem stehe nicht entgegen, dass durch die Verhinderung des Angebots familienfreundlicher Wohnungen die angestammte Gebietsbevölkerung daran gehindert werde, im Fall einer Familiengründung in dem Gebiet zu verbleiben. Dass sich die Versagung der Genehmigung negativ auf die Interessen anderer Gebietsbewohner auswirken könne, stelle die mögliche Betroffenheit eines Schutzziels der Erhaltungsverordnung nicht notwendig infrage. Wenn K geltend mache, er habe einen Genehmigungsanspruch nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB, fehle es dafür an einer hinreichenden Begründung. Nach dieser Bestimmung sei die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen diene. Der Gesetzgeber habe damit eine Ausnahmeregelung zur Ermöglichung von Modernisierungen in Form der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands einer Wohnung getroffen. Hierdurch solle vermieden werden, dass in Gebieten, in denen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten werden solle, städtebauliche oder bauordnungsrechtliche "Substandards" bestehen blieben. Dass eine 35 m²-Wohnung nicht den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen genüge, sei nicht erkennbar.

Hinweis

1. Stehen 2 Wohnungseigentumsrechte im Eigentum einer Person, ist diese berechtigt, diese rechtlich miteinander zu vereinigen. Für diese Vereinigung bedarf man grundsätzlich keiner Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer, des Verwalters oder Dritter. Etwas anderes kann vereinbart werden. Ferner gilt – wie der Fall zeigt – dann etwas anderes, wenn das Wohnungseigentum ausnahmsweise im Bereich einer Erhaltungssatzung liegt. Das ist eine Satzung, in der die Gemeinde Gebiete bezeichnet, in denen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt, zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder bei städtebaulichen Umstrukturierungen der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen genehmigt werden muss. Um eine solche Genehmigung geht es im Fall. Originär wird von der Genehmigung zwar nur die Begründung von Wohnungseigentum erfasst (§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB). Der Fall zeigt aber, dass eine Erhaltungssatzung auch die "Änderung" von Wohnungseigentum erfasst (siehe auch Güther in SWK-WEG, 1. Aufl., Begründung von Wohnungseigentum Rn. 85). Neben einer Vereinigung ist im Übrigen auch eine Unterteilung eine solche "Änderung".
2. Ob man für eine Vereinigung einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung bedarf, ist eine Frage des Einzelfalls. Die durch die Vereinigung gebildete neue Wohnung muss jedenfalls gegenüber dem übrigen Sonder- und gemeinschaftlichen Eigentum abgegrenzt sein. Die unterschiedliche Nummerierung der Räume ist belanglos. Ein neuer Aufteilungsplan ist nicht erforderlich, weil sich der Gegenstand des (vereinigten) Sondereigentums aus dem bereits vorhandenen Aufteilungsplan ergibt.
3. Ist der Wohnungseigentümer für eine Vereinigung gezwungen, das Sondereigentum (§ 13 Abs. 2 WEG) oder das gemeinschaftliche Eigentum baulich zu verändern, bedarf er im Einzelfall eines Beschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG, der ihm dies gestattet.
4. Eine Vereinigung kann für die in einer Wohnungseigentumsanlage geltenden Umlageschlüssel eine Bedeutung haben. So liegt es, wenn abweichend von § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG für eine oder mehrere Kostenpositionen der Umlageschlüssel "Anzahl der Einheiten" bestimmt worden ist. Denn mit einer rechtlichen Vereinigung der Wohnungseigentumsrechte entfällt eine "Einheit" in diesem Sinne. Auf diese Weise hätte es ein Wohnungseigentümer in der Hand, Kosten zu sparen. Nach h. M. ist er hierzu aber nicht befugt. Er muss daher bei der Umlage der Kosten so behandelt werden, als gäbe es noch mehrere Einheiten. Für die Verwaltervergütung gilt allerdings etwas anderes, sofern sich diese an der Anzahl der Einheiten bemisst. Denn in Bezug auf diese Kostenposition haben die anderen Wohnungseigentümer beim Wegfall einer Einheit keinen Nachteil.

Vertiefung: Stimmrecht

Eine rechtliche und nicht nur bauliche Vereinigung (= ein Wohnungsgrundbuchblatt wird geschlossen) kann sich auf das Stimmrecht des Wohnungseigentümers auswirken. Überblick:

• Beim Wertprinzip ergeben sich keine Besonderheiten. Die betreffenden Miteigentumsanteile werden einfach addiert, die Stimmkraft ändert sich im Ergebnis nicht.
• Bei Geltung des Kopfprinzips ergeben sich ebenfalls keine Veränderungen.
• Beim Objektprinzip fällt durch die Vereinigung hingegen eine Stimme weg, der betreffende Wohnungseigentümer besitzt also nur noch eine Stimme.

Vertiefung: Heizkostenverordnung

Die novellierte EU-Energieeffizienzrichtlinie (Richtlinie (EU) 2018/2002 des Europä...