Alexander C. Blankenstein
Der Verwalter ist in der Gestaltung der Tagesordnung sowie der Reihenfolge der Tagesordnungspunkte frei. Gleichwohl sollten grundlegende und bedeutsame Tagesordnungspunkte zu Beginn der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung gestellt werden, sodass sichergestellt ist, dass diese auch zur Abstimmung gelangen können.
Nach § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass dessen Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Der Inhalt der Bezeichnung ist von der Bedeutung des Beschlussgegenstands abhängig und richtet sich nach dem Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer. Die Tagesordnungspunkte müssen so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll, wobei eine schlagwortartige Bezeichnung regelmäßig ausreicht.
Beschlussvorlagen
Es ist nicht erforderlich, vorformulierte Beschlussanträge in die Tagesordnung der Ladung aufzunehmen. Selbst wenn dies erfolgt, bleibt es den Wohnungseigentümern unbenommen, von einem vorformulierten Beschlussantrag nach ihrem Ermessen abzuweichen. Sie dürfen nur nicht von dem Gegenstand des angekündigten Beschlusses abweichen. Dann liegt ein formeller Ladungsmangel vor, der den Beschluss anfechtbar macht.
Die Reaktivierung von Sandkästen
Als TOP 9 waren angekündigt
- Diskussion und ggf. Beschlussfassung über die Reaktivierung der Sandkiste oder Ersatz der alten durch eine neue hinter dem Haus 57.
- Findung der Interessenlage über die Entfernung der Sandkisten hinter den Häusern 53, 61, 65, 69.
- Erweiterung der Spielfläche mit Sandkiste hinter dem Haus 67 für einen zentralen Treffpunkt in der Anlage.
Zu TOP 9a wurde folgender Beschluss gefasst:
"Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, die Firma H für die Instandsetzung/Reaktivierung der Sandkiste im Bereich des Hauses 65 zu beauftragen. Die Kosten belaufen sich auf 2.909,55 EUR. Die Finanzierung erfolgt aus der Instandhaltungsrücklage."
Die Tagesordnungspunkte 9b und 9c entfielen.
Zurecht wurde der zu TOP 9a gefasste Beschluss für ungültig erklärt, da er etwas völlig anderes regelt als der zu diesem TOP angekündigte Beschluss. Gerade durch die detaillierte Aufschlüsselung hinsichtlich der einzelnen Sandkisten hinter bestimmten Häusern war von vornherein der Gegenstand der möglichen Beschlussfassung eingegrenzt. Diese Grenzen haben die Wohnungseigentümer bei ihrer Beschlussfassung nicht eingehalten.
Beschränkt sich andererseits die Ankündigung auf eine schlagwortartige Bezeichnung, darf auch hier der Beschluss nicht über das hinausgehen, was schlagwortartig angekündigt wurde.
Nicht mehr, als angekündigt
Steht die Beschlussfassung über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans an oder eine solche über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge, kann nicht (zusätzlich) eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für einzelne Positionen erfolgen. Dies bedarf gesonderter Ankündigung. Steht die Beschlussfassung über konkrete Erhaltungsmaßnahmen an, deren Durchführung angekündigt wird, kann ebenfalls nicht eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels beschlossen werden. Auch dies bedarf gesonderter Ankündigung.
Beschlüsse im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG
Bezüglich der nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG möglichen Beschlussfassung im Umlaufverfahren durch einfachen Mehrheitsbeschluss handelt es sich um geschäftsordnungsähnliche "Absenkungsbeschlüsse", die isoliert nicht anfechtbar sind.
Von praktischer Bedeutung ist, ob auch mögliche Beschlüsse auf Grundlage von § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, also solche, die eine (endgültige) Mehrheitsbeschlussfassung im Umlaufverfahren ermöglichen, im Ladungsschreiben anzukündigen sind. Zur Vermeidung jeglicher Unsicherheiten empfiehlt sich ein entsprechender Hinweis bereits im Rahmen der Ankündigung der Tagesordnungspunkte im Ladungsschreiben. Dieser kann pauschal für alle Beschlussgegenstände aufgenommen werden oder lediglich für einzelne Beschlussgegenstände.
Tagesordnungspunkt "Sonstiges/Verschiedenes"
Unter dem Tagesordnungspunkt "Sonstiges" oder "Verschiedenes" sollen allenfalls Beschlüsse über Gegenstände von untergeordneter Bedeutung wirksam gefasst werden können. Die Praxis zeigt allerdings, dass letztlich jeder unter diesem Tagesordnungspunkt gefasste Beschluss wegen eines Ladungsmangels auf Anfechtung hin für unwirksam erklärt wird, weshalb jegliche Beschlussfassung unter diesem Tagesordnungspunkt zu unterbleiben hat. Anderes gilt dann, wenn der Beschlussgegenstand unter dem TOP "Sonstiges" ausreichend bezeichnet ist.
Ausnahmsweise soll bei einer Beschlussfassung unter dem TOP "Sonstiges" oder "Verschiedenes" dann kein anfechtungsrelevanter Einberufungsmangel vorliegen, sondern lediglich eine Falschbezeichnung, wenn der Verwalter unter Wahrung der Ladungsfrist den Wohnungseigentümern in einem gesonderten Schreiben mitgeteilt hat, dass eine bestimmte Angelegenhei...