Alexander C. Blankenstein
1.4.1 Wohnungseigentümer
Zur Eigentümerversammlung sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zu laden. Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer ist als zentrales Mitgliedschaftsrecht untrennbar mit dem Eigentum verbunden.
Stimmrecht ist unentziehbar
Als elementares Mitgliedschaftsrecht ist das Stimmrecht grundsätzlich auch durch Vereinbarung unentziehbar. Dies gilt auch für den Fall, dass sich der betreffende Wohnungseigentümer erhebliche Pflichtverletzungen – immense Hausgeldrückstände – zum Vorwurf machen lassen muss.
1.4.2 Werdende Wohnungseigentümer
Wer gegenüber dem teilenden Eigentümer nach § 8 Abs. 3 WEG einen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum hat, der durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert ist, und wenn ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben worden ist, gilt im Innenverhältnis zur GdWE und anderen Wohnungseigentümern als Eigentümer. Folglich sind auch diese werdenden Eigentümer einzuladen.
Zu beachten ist allerdings, dass lediglich Ersterwerber gegenüber der GdWE und anderen Wohnungseigentümern als Wohnungseigentümer fingiert gelten. Sind sie später im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und veräußern sie ihr Sondereigentum weiter, gilt dies also nicht für Zweiterwerber. Diese haben kein eigenes Stimmrecht und sind demnach auch nicht zur Eigentümerversammlung zu laden. Freilich aber kann der Ersterwerber den Zweiterwerber mit der Ausübung seines Stimmrechts bevollmächtigen.
Abtretung des Übereignungsanspruchs
Der werdende Eigentümer kann seinen Anspruch auf Übereignung auch abtreten. Dies ist der Fall, wenn er seine Sondereigentumseinheit noch vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch verkauft. Dann verliert er seine Stellung als werdender Eigentümer, die dann auf den Erwerber übergeht.
1.4.3 Erben
Zwar geht das ("werdende") Eigentum an einer Sondereigentumseinheit im Wege der Universalsukzession des § 1922 Abs. 1 BGB mit dem Erbfall auf den Erben über. Dieser muss aber den Nachweis führen, dass es sich bei ihm tatsächlich um einen Erben handelt. Diesen Nachweis führt er am einfachsten durch Vorlage eines Erbscheins oder im Fall bereits erfolgter Grundbucheintragung durch Vorlage des Grundbuchauszugs.
Keine Seltenheit ist es in der Praxis allerdings, dass zwischen Erbfall und Eintragung des oder der Erben im Grundbuch mehrere Monate vergehen. Auch die Erteilung eines Erbscheins dauert mehrere Monate. In diesem Zeitraum wird ggf. eine Eigentümerversammlung durchgeführt. Liegen dem Verwalter andere verlässliche Informationen über die Erbenstellung vor, sind der oder die Erben zur Eigentümerversammlung zu laden. Als geeigneter Nachweis wird allgemein auch das notariell beglaubigte Testament anerkannt.
Liegen derartige Informationen nicht vor, können Erben zwar durchaus zur Eigentümerversammlung geladen werden. Allerdings sind diese darauf hinzuweisen, dass ein Teilnahmerecht nur dann besteht, wenn sie zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung ihre Erbenstellung durch Vorlage eines zwischenzeitlich ausgestellten Erbscheins, eines Grundbuchauszugs über ihre zwischenzeitlich erfolgte Eintragung im Grundbuch oder Vorlage des notariell beglaubigten Testaments nachweisen können.
Unabhängig hiervon kann den Erben ein Teilnahmerecht im Rahmen einer Vollversammlung eingeräumt werden, wenn keiner der übrigen Wohnungseigentümer einer Teilnahme der Erben widerspricht.
1.4.4 Bruchteils-, Erben-, eheliche Gütergemeinschaften
Hier sind grundsätzlich sämtliche Mitglieder zu laden. Durch Vereinbarung kann allerdings geregelt werden, dass solche Gemeinschaften einen Vertreter zu bestimmen haben. Es genügt dann die Ladung dieses Vertreters.
1.4.5 Betreuer
Ist Betreuung angeordnet, so ist der Betreuer zu laden, wenn die zu behandelnde Angelegenheit den Aufgabenkreis der Betreuung betrifft.
1.4.6 Dinglich Berechtigte
Ist das Sondereigentum mit einem Nießbrauch belastet, verbleibt das Stimmrecht beim Eigentümer. Der Nießbraucher hat kein eigenes Stimmrecht. Auch der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts oder eines Dauerwohnrechts hat kein Stimmrecht. Weder Nießbraucher noch Wohnberechtigter sind demnach zur Versammlung zu laden. Sie haben aufgrund des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung auch kein Teilnahmerecht.
1.4.7 Zwangsverwalter
Etwas anderes gilt bei der Zwangsverwaltung. Hier übt der Zwangsverwalter das Stimmrecht des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung aus. Daneben ist auch der Wohnungseigentümer, über dessen Sondereigentum die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, zur Versammlung zu laden. Es besteht nämlich lediglich eine widerlegbare Vermutung dafür, dass die Beschlussgegenstände einer Eigentümergemeinschaft die Zwangsverwaltung berühren. Jedenfalls bei Beschlussgegenständen, die die Vermögensinteressen des Zwangsverwalters offensichtlich nicht berühren, verbleibt das Stimmrech...