Alexander C. Blankenstein
1.5.1 Wohnungseigentümer
Zur Eigentümerversammlung sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zu laden. Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer ist als zentrales Mitgliedschaftsrecht untrennbar mit dem Eigentum verbunden.
Stimmrecht ist unentziehbar
Als elementares Mitgliedschaftsrecht ist das Stimmrecht grundsätzlich auch durch Vereinbarung unentziehbar. Dies gilt auch für den Fall, dass sich der betreffende Wohnungseigentümer erhebliche Pflichtverletzungen – immense Hausgeldrückstände – zum Vorwurf machen lassen muss.
1.5.2 Werdende Wohnungseigentümer
Wer gegenüber dem teilenden Eigentümer nach § 8 Abs. 3 WEG einen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum hat, der durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert ist, und wenn ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben worden ist, gilt im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern als Eigentümer. Folglich sind auch diese werdenden Eigentümer einzuladen.
Zu beachten ist allerdings, dass lediglich Ersterwerber gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern als Wohnungseigentümer fingiert gelten. Sind sie später im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und veräußern sie ihr Sondereigentum weiter, gilt dies also nicht für Zweiterwerber. Diese haben kein eigenes Stimmrecht und sind demnach auch nicht zur Eigentümerversammlung zu laden. Freilich aber kann der Ersterwerber den Zweiterwerber mit der Ausübung seines Stimmrechts bevollmächtigen.
Abtretung des Übereignungsanspruchs
Der werdende Eigentümer kann seinen Anspruch auf Übereignung auch abtreten. Dies ist der Fall, wenn er seine Sondereigentumseinheit noch vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch verkauft. Dann verliert er seine Stellung als werdender Eigentümer, die dann auf den Erwerber übergeht.
1.5.3 Bruchteils-, Erben-, eheliche Gütergemeinschaften
Hier sind grundsätzlich sämtliche Mitglieder zu laden. Durch Vereinbarung kann allerdings geregelt werden, dass solche Gemeinschaften einen Vertreter zu bestimmen haben. Es genügt dann die Ladung dieses Vertreters.
1.5.4 Betreuer
Ist Betreuung angeordnet, so ist der Betreuer zu laden, so die zu behandelnde Angelegenheit den Aufgabenkreis der Betreuung betrifft.
1.5.5 Dinglich Berechtigte
Ist das Sondereigentum mit einem Nießbrauch belastet, verbleibt das Stimmrecht beim Eigentümer. Der Nießbraucher hat kein eigenes Stimmrecht. Auch der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts oder eines Dauerwohnrechts hat kein Stimmrecht. Weder Nießbraucher noch Wohnberechtigter sind demnach zur Versammlung zu laden. Sie haben aufgrund des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung auch kein Teilnahmerecht.
1.5.6 Zwangsverwalter
Etwas anderes gilt bei der Zwangsverwaltung. Hier übt der Zwangsverwalter das Stimmrecht des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung aus. Daneben ist auch der Wohnungseigentümer, über dessen Sondereigentum die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, zur Versammlung zu laden. Es besteht nämlich lediglich eine widerlegbare Vermutung dafür, dass die Beschlussgegenstände einer Eigentümergemeinschaft die Zwangsverwaltung berühren. Jedenfalls bei Beschlussgegenständen, die die Vermögensinteressen des Zwangsverwalters offensichtlich nicht berühren, verbleibt das Stimmrecht beim Eigentümer.
Zwangsverwaltung und Kopfstimmrecht
Bei Geltung des Kopfstimmrechts steht dem Zwangsverwalter, der für mehrere natürliche oder juristische Personen eingesetzt ist, je Person ein Stimmrecht zu, jedenfalls solange er sämtliche Wohneinheiten der natürlichen oder juristischen Person vertritt.
1.5.7 Insolvenzverwalter
Vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist neben dem Wohnungseigentümer ein eingesetzter vorläufiger Insolvenzverwalter zu laden. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Wohnungseigentümers ist allein der Insolvenzverwalter zu laden. Hat der Insolvenzverwalter die Sondereigentumseinheit aus der Insolvenzmasse freigegeben, so ist wieder der Wohnungseigentümer zu laden.
1.5.8 Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker
Sowohl Nachlassverwalter als auch Testamentsvollstrecker üben statt der Erben das Stimmrecht aus. Insoweit sind auch nur sie zu laden.
1.5.9 Juristische Personen, Personenhandelsgesellschaften
Bei juristischen Personen sind stets deren Organe zu laden. Bei der GmbH deren Geschäftsführer, bei der AG die Vorstände und beim Verein der Vorsitzende. Bei Personenhandelsgesellschaften sind die Gesellschafter zu laden, wobei die Ladung an einen von ihnen genügt, was selbstverständlich auch bei mehreren Geschäftsführern der GmbH oder mehreren Vorständen der AG gilt.