Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV) / 1.6.2 Vollmachten

Möchte sich ein Wohnungseigentümer in der Versammlung vertreten lassen, muss er diese Person zur Ausübung seines Stimmrechts bevollmächtigen. Er kann sich bei der Ausübung seines Stimmrechts auch durch mehrere Bevollmächtigte vertreten lassen. Diese können aber nur einheitlich abstimmen, wenn sie gleichzeitig in der Versammlung anwesend sind.^[1] § 25 Abs. 3 WEG ordnet an, dass Vollmachten zu ihrer Gültigkeit der Textform bedürfen. Die Regelung orientiert sich an der im Recht der Gesellschaften mit beschränkter Haftung geltenden Vorschrift des § 47 Abs. 3 GmbHG. Da für die Erteilung einer Vollmacht Textform ausreichend ist, kann der Vollmachtnachweis notfalls sogar noch während der Versammlung, z. B. durch E-Mail oder SMS, erbracht werden. Das Fehlen von Vollmachten vertretener Wohnungseigentümer muss in der Eigentümerversammlung vor der Abstimmung und Beschlussverkündung gerügt werden.^[2]

Rechtslage bei Fehlen einer Vollmacht in Textform

Die in der Praxis nicht ganz unbeachtliche Frage, was gelten soll, wenn eine Vollmacht nicht in Textform vorgelegt werden kann, lassen sowohl der Gesetzentwurf als auch dessen Begründung offen. Der Gesetzgeber verweist zwar auf die insoweit auch im GmbH-Recht umstrittene Frage, nimmt jedoch keine Stellung, sondern verweist auf eine entsprechende Klärung durch die Rechtsprechung. Konkret wäre jedenfalls die Frage zu klären, ob eine nicht in Textform vorliegende Vollmacht – also die lediglich mündlich erteilte – unwirksam ist oder nur zur Zurückweisung berechtigt. Allerdings dürfte der Wortlaut des § 25 Abs. 3 WEG dafür sprechen, dass eine nicht in Textform vorliegende Vollmacht unwirksam ist, da die Textform Gültigkeitsvoraussetzung ist.^[3]

Gemäß § 174 Satz 2 BGB (analog) besteht kein Zurückweisungsrecht, wenn der Bevollmächtigende die übrigen Wohnungseigentümer über die Vollmachtserteilung anderweitig informiert hat.^[4]

Ehegatten

Grundsätzlich können sich Ehegatten ohne Weiteres untereinander wechselseitig zur Stimmabgabe bevollmächtigen. Zu beachten ist allerdings, dass das Formerfordernis des § 25 Abs. 3 WEG auch unter Ehegatten gilt. Will sich also einer der Ehegatten durch den anderen vertreten lassen, muss letzterer in der Lage sein, eine Vollmacht in Textform vorzulegen.

Bruchteilseigentum

Steht das Sondereigentum mehreren Personen als Bruchteilseigentümer gemeinschaftlich zu, führt dies nach überwiegender Meinung nicht dazu, dass jeder der Mitberechtigten dem Vertreter eine Stimmrechtsvollmacht erteilen muss. Vielmehr soll es ausreichen, dass die Vollmacht nur von einem Miteigentümer im Einverständnis mit dem anderen erteilt wird.^[5] Ob man dem nach Inkrafttreten des WEMoG noch weiter folgen kann, ist noch ungeklärt.

Einsichtsrecht gewähren

Im Übrigen hat jeder Versammlungsteilnehmer jederzeit im Laufe einer Eigentümerversammlung das Recht auf Einsicht in die Vollmachten. Dieses Recht steht nicht etwa nur dem Verwaltungsbeirat zu.^[6] Wird die Bitte um Einsichtnahme zurückgewiesen, stellt dies einen Beschlussmangel dar und führt zur Ungültigkeit der dann angefochtenen Beschlüsse.^[7]

[1] BGH, Urteil v. 30.3.2012, V ZR 178/11, NJW 2012, 2512.

[2] AG Bremen-Blumenthal, Urteil v. 2.9.2016, 44 C 2028/15, ZMR 2016, 994.

[3] Hügel/Elzer, WEG, § 25 Rn. 74; Becker/Schneider, ZfIR 2020, 282.

[4] LG München I, Urteil v. 9.8.2023, 1 S 16489/22, ZMR 2023, 1012.

[5] LG München I, Urteil v. 31.3.2011, 36 S 1580/11, ZMR 2011, 835; OLG Rostock, Beschluss v. 12.9.2005, 7 W 43/03, BeckRS 2005, 12220; arg. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 19.4.2005, 3 Wx 317/04, ZMR 2006, 56.

[6] OLG München, Beschluss v. 31.10.2007, 34 Wx 060/07, ZMR 2008, 657.

[7] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 8.4.2015, 2-13 S 35/13, NJW 2015, 1767.