Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV) / 1.7.1 Grundsätze

1.7.1.1 Gesetzliches Kopfstimmrecht

Nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme – unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und der Anzahl der Eigentumseinheiten, deren Eigentümer er ist.

Praxis-Beispiel

Kopfstimmrecht

Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 4 Wohnungseigentümern. Wohnungseigentümer A ist Eigentümer von 5 Wohnungen. Trotzdem hat er nur 1 Stimme in der Eigentümerversammlung, soweit das gesetzliche Stimmrecht des § 25 Abs. 2 WEG in der Gemeinschaft nicht durch Vereinbarung abbedungen ist.

Unterstellt, den übrigen 3 Eigentümern gehört je 1 Wohnung, gibt es also insgesamt 4 Stimmen. Veräußert der Wohnungseigentümer eine seiner 5 Wohnungen, so entsteht ein neues Stimmrecht und es wären insgesamt 5 Stimmen zu berücksichtigen.^[1]

Steht das Wohnungseigentum mehreren Personen gemeinschaftlich zu, führt das nicht zu einer Stimmenmehrheit, das Stimmrecht kann gemäß § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG vielmehr nur einheitlich ausgeübt werden.^[2]

Praxis-Beispiel

Ausübung des Stimmrechts

Eigentümer einer Eigentumswohnung sind sowohl der Ehemann als auch die Ehefrau zu je 1/2. Die Ehegatten haben nicht 2 Stimmen, sondern nur eine. Sie müssen sich einigen, wie diese Stimme abgegeben wird. Können sich die Ehegatten über die Abgabe der Stimme nicht einigen, entfällt die Stimme.

Ist einer dieser Miteigentümer, etwa der Ehemann, zusätzlich Eigentümer einer weiteren Sondereigentumseinheit, hat er für diese wiederum eine Stimme in der Eigentümerversammlung. Hinsichtlich der einen Sondereigentumseinheit muss er sich mit seiner Gattin über die Abstimmung einigen, hinsichtlich seiner weiteren Sondereigentumseinheit übt er allein das Stimmrecht aus.

[1] BGH, Urteil v. 14.7.2017, V ZR 290/16, NJW 2018, 552.

[2] LG Köln, Urteil v. 4.10.2012, 29 S 91/12, ZMR 2013, 134.

1.7.1.2 Vereinbartes Stimmrecht

Das gesetzliche Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden. So richtet sich das Stimmrecht in vielen Eigentümergemeinschaften nach der Größe der Miteigentumsanteile ("Wertprinzip"), vereinzelt auch nach der Anzahl von Sondereigentumseinheiten ("Objektprinzip"). Eine Abweichung vom gesetzlichen Kopfstimmrecht ist allerdings nicht per Mehrheitsbeschluss möglich, da die Wohnungseigentümer insoweit keine Beschlusskompetenz haben.

Beschlüsse nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG

Das vereinbarte Stimmrecht ist auch im Fall der Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung maßgeblich. Auch vor dem Hintergrund des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG gilt nichts anderes. Vorerwähnte Norm regelt eine Kostenverteilung unter sämtlichen Wohnungseigentümern, wenn die Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen wird und dabei mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile erreicht sind. Aus der Bezugnahme auf die Miteigentumsanteile für die zweite Qualifikation folgt nicht, dass deshalb bezüglich der ersten Qualifizierung das Kopfprinzip anzuwenden wäre. Aufgrund der Tatsache, dass jede Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig ist,^[1] wenn lediglich ein Eigentümer anwesend oder vertreten ist, soll eine Kostenverteilung unter sämtlichen Wohnungseigentümern nur dann Folge einer Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung sein, wenn eine große Mehrheit für die Maßnahme votiert, so nicht ein Fall des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG der Kostenamortisation vorliegt.

[1] Zur Ausnahme vereinbarter Quoren siehe Kap. B.I.7.2.3.2.

1.7.1.3 Veränderung der Stimmrechte nach Teilung

Die Stimmverhältnisse können sich im Fall der Teilung von Sondereigentumseinheiten ändern. Eine derartige Unterteilung ist grundsätzlich auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zulässig.^[1]

• Wertprinzip

  Bei vereinbartem Wertprinzip ändert sich nichts im Hinblick auf die Stimmverhältnisse. Denn der unterteilende Wohnungseigentümer und der neue Wohnungseigentümer vereinigen nach Unterteilung exakt die gleiche Anzahl von Miteigentumsanteilen auf sich, wie vor der Unterteilung der teilende Eigentümer.^[2]

• Objektprinzip

  Auch bei einem vereinbarten Objektprinzip ändert sich dann nichts, wenn der Wohnungseigentümer lediglich eines seiner Objekte an einen Dritten veräußert. Wird andererseits beim vereinbarten Objektprinzip eines der Objekte unterteilt, so darf es nach allgemeiner Meinung nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte kommen.^[3] Bei Veräußerung einer unterteilten Einheit, ist die auf das ursprüngliche Wohnungseigentum entfallende Stimme auf die durch Unterteilung gebildeten neuen Wohnungseigentumsrechte nach Bruchteilen aufzuteilen, wobei das Bruchteilsstimmrecht selbstständig ausgeübt werden kann.^[4]

• Kopfprinzip

  Bei der Geltung des gesetzlichen Kopfprinzips des § 25 Abs. 2 WEG führt die nachträgliche Unterteilung und Veräußerung an einen Erwerber nicht zu einer Mehrung der Stimmrechte. Eigentümer und Erwerber müssen das Stimmrecht vielmehr nach Bruchteilen ausüben.^[5]

Die übrigen Wohnungseigentümer müssen eine Mehrung des Stimmrechts allerdings dann hinnehmen, wenn sie der Unterteilung zugestimmt haben. Entspre...