1.8.2.1 Grundsätze
Gemäß § 25 Abs. 4 WEG ist ein Wohnungseigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn die Beschlussfassung
- die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezogenen Rechtsgeschäfts mit ihm oder
- die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder
- wenn er nach § 17 WEG rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt ist.
Das Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 4 WEG gilt auch dann, wenn die Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft zum Gegenstand hat, das zwar nicht mit einem Eigentümer persönlich, jedoch mit einem Unternehmen abgeschlossen werden soll, mit dem der Eigentümer wirtschaftlich oder persönlich verflochten ist. Gehören einem Wohnungseigentümer mehrere Wohnungen, so erstreckt sich das Stimmverbot auch dann auf sämtliche ihm zustehenden Stimmrechte, wenn sich das Rechtsgeschäft nur auf eine der mehreren Wohnungen bezieht.[1]
Mehrere Berechtigte
Soweit ein Wohnungseigentum mehreren Personen gemeinschaftlich zusteht, sind alle vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn auch nur gegen einen von ihnen ein Stimmverbot gemäß § 25 Abs. 4 WEG besteht. Denn das Stimmrecht kann gemäß § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG von mehreren Berechtigten nur einheitlich ausgeübt werden.
Das Stimmrechtsverbot schließt zwar die Ausübung des Stimmrechts aus, nicht jedoch das Rede-, Teilnahme- und Antragsrecht. Ebenso wenig verliert der vom Stimmrecht ausgeschlossene Eigentümer sein Beschlussanfechtungsrecht.
1.8.2.2 Einzelfälle
Eigentümer als Verwalter
Bestellung/Abberufung
Ein Wohnungseigentümer ist auch dann nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn es um seine Bestellung zum Verwalter oder seine Abberufung vom Verwalteramt geht.[1] Gleiches gilt auch für den Fall der Beschlussfassung über den Abschluss oder die Kündigung des Verwaltervertrags.[2] Da die Abberufung des Verwalters nicht mehr auf einen wichtigen Grund beschränkbar ist und der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens 6 Monate nach der Abberufung endet, wäre der Wohnungseigentümer lediglich dann vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn die Beschlussfassung die Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund zum Gegenstand hätte.[3]
Erhöhung der Verwaltervergütung
Ein Wohnungseigentümer, der selbst Verwalter ist, unterliegt dem Stimmrechtsverbot des § 25 Abs. 4 WEG und darf am Abstimmungsvorgang nicht teilnehmen, wenn sein Verwalterhonorar erhöht werden soll.[4]
Entlastung
Zwar ist der Verwalter, der gleichzeitig Wohnungseigentümer ist, bei der Beschlussfassung über die Festsetzung der sich auf Grundlage der Jahresabrechnung ergebenden Nachschüsse bzw. Vorschussanpassungsbeträge stimmberechtigt, einem Stimmverbot unterliegt er allerdings, wenn es um seine Entlastung geht.
Ermächtigung zur Prozessführung
Der Wohnungseigentümer ist vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn er von der Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss ermächtigt wird, in seiner Eigenschaft als Rechtsanwalt für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig zu werden. Dann nämlich wird er aufgrund eines entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrags tätig, womit der Beschluss die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit einem Wohnungseigentümer betrifft.
Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits
Der Wohnungseigentümer ist nach § 25 Abs. 4 Alt. 2 WEG von seinem Stimmrecht ausgeschlossen, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn ist. Hiervon umfasst sind alle streitigen Zivilverfahren einschließlich gerichtlicher Mahnverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren und Verfahren betreffend den einstweiligen Rechtsschutz sowie schließlich die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG.
Achtung: Auch Kläger kann vom Stimmverbot betroffen sein
Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind.[5] Das kann etwa der Fall sein, wenn er die Gemeinschaft auf Zahlung verklagt und die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden wollen, wie sie mit der Klage umgehen, ob die Gemeinschaft also anerkennen soll oder sich gegen die Klage verteidigt.
Entziehung des Wohnungseigentums
Ist der Wohnungseigentümer bereits rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt worden, ist der betroffene Eigentümer generell von künftigen Beschlussfassungen ausgeschlossen und verliert sein Stimmrecht. Im Zeitraum zwischen der Beschlussfassung über die Entziehung und der rechtskräftigen Entscheidung über die Verpflichtung zur Veräußerung hat der Wohnungseigentümer weiterhin sein Stimmrecht.
Majorisierung
Ein ungeschriebener Stimmrechtsausschluss liegt im Fall der Majorisierung vor[6] (siehe hierzu vertiefend Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters (ZertVerwV), Kap. 2.7.2).
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