Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV) / 2 Durchführung von Eigentümerversammlungen

2.1 Nichtöffentlichkeit der Versammlungen

2.1.1 Grundsätze

Wohnungseigentümerversammlungen sind nicht öffentlich.^[1] Die Wohnungseigentümer sollen unbefangen und ohne Einflussnahme gemeinschaftsfremder Dritter Gemeinschaftsangelegenheiten erörtern können. Insoweit können auch Versammlungen zweier selbstständiger, voneinander unabhängiger Wohnungseigentümergemeinschaften, die vom selben Verwalter verwaltet werden, nicht gemeinschaftlich durchgeführt werden.^[2]

Keine Tonaufzeichnungen

Tonmitschnitte von Wohnungseigentümerversammlungen sind ausschließlich dann zulässig, wenn sämtliche Wohnungseigentümer hiermit einverstanden sind.^[3] Ein Mehrheitsbeschluss ist nicht ausreichend, da das allgemeine Persönlichkeitsrecht sämtlicher Teilnehmer betroffen ist.^[4] Sollte der Verwalter bemerken, dass ein Wohnungseigentümer Tonmitschnitte fertigt, hat er ihn aufzufordern, ihm den Tonträger auszuhändigen. Bei Weigerung kann er den Wohnungseigentümer des Saales verweisen.

[1] BGH, Beschluss v. 29.1.1993, V ZB 24/92, NJW 1993, 1329.

[2] OLG Köln, Beschluss v. 6.6.2002, 16 Wx 97/02, NZM 2002, 617.

[3] OLG Karlsruhe, Urteil v. 18.12.1997, 4 U 128/97, NJW-RR 1998, 1116.

[4] BGH, Urteil v. 19.9.1994, II ZR 248/92, NJW 1994, 3094.

2.1.2 Nichtwohnungseigentümer als Verwaltungsbeirat

Alte Rechtslage

Vor Inkrafttreten des WEMoG führte die Bestellung eines Nichtwohnungseigentümers zum Beirat nach überwiegender Ansicht in Rechtsprechung und Literatur nur zur Anfechtbarkeit des Bestellungsbeschlusses.^[1] Ging man von der Anfechtbarkeit aus und erwuchs der Bestellungsbeschluss in Bestandskraft, stand dem Verwaltungsbeirat, der nicht Wohnungseigentümer war, im Rahmen der Versammlung nur ein begrenztes Teilnahmerecht zu, nämlich nur, soweit sein spezifischer Aufgabenbereich im Hinblick auf Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung betroffen war. Nahm er über diesen Bereich hinaus an der Versammlung teil, waren die dann gefassten Beschlüsse wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit anfechtbar.^[2]

Neue Rechtslage

Bezüglich der Frage, ob ein Beschluss lediglich anfechtbar oder ob er nichtig ist, wollte der Gesetzgeber des WEMoG gesetzlich für Klarheit sorgen: Die beiden Begriffe "dürfen" und "können" sollen der Abgrenzung dienen.

• "Dürfen" die Wohnungseigentümer nach dem Gesetz etwas beschließen und überschreiten sie dabei den gesetzlichen Rahmen, ist der Beschluss lediglich anfechtbar.
• "Können" die Wohnungseigentümer etwas beschließen und überschreiten sie dabei den gesetzlichen Rahmen, ist der Beschluss nichtig.

Folge der durch das WEMoG angeordneten Nichtigkeit ist, dass auch entsprechende Altbeschlüsse ihre Wirkung verlieren und keine Anwendung mehr finden.^[3]

Praxis-Beispiel

Vertreter der Eigentümergemeinschaft

Konnten die Wohnungseigentümer nach altem Recht insbesondere für den Fall des Fehlens eines Verwalters noch einen oder mehrere Wohnungseigentümer zu Vertretern der GdWE bestellen, ordnet § 9b Abs. 1 Satz 2 und 3 WEG für diesen Fall zwingend die Gesamtvertretung aller Wohnungseigentümer an. Altbeschlüsse haben mit Inkrafttreten des WEMoG ihre Geltung verloren.^[4]

Nach § 29 Abs. 1 WEG "können" lediglich Wohnungseigentümer zum Verwaltungsbeirat bestellt werden. Dem Gesetzeswortlaut nach ist also von einer Beschlussnichtigkeit der Bestellung eines Nichtwohnungseigentümers zum Beirat auszugehen – und dies ist mit gewichtigen Argumenten erheblich umstritten.^[5]

Vorgehen in der Praxis

Um diese Problematik zu umgehen, sollte ein Verwalter die Wohnungseigentümer im Vorfeld der Beschlussfassung über die Rechtslage aufklären und (zumindest derzeit) von der Bestellung von Nichtwohnungseigentümern zum Beirat abraten. Dies zumindest solange, bis keine dem AG Hamburg-St. Georg^[6] widersprechende richterliche Entscheidung vorliegt. Was die Teilnahme eines Nichtwohnungseigentümerbeirats an der Eigentümerversammlung betrifft, sollte der Verwalter ebenfalls entsprechend aufklären und einen Geschäftsordnungsbeschluss über ein Teilnahmerecht herbeiführen.

[1] Eine a. A. vertrat das AG Hamburg-St. Georg mit Urteil v. 20.8.2021, 980 a C 29/20, ZWE 2022, 133, das noch zum alten Recht ergangen ist. Dieses ging von einer Beschlussnichtigkeit aus – und zwar auch bezüglich der Beiratsmitglieder, bei denen es sich um Wohnungseigentümer handelt.

[2] AG Idstein, Urteil v. 9.7.2015, 32 C 7/15, ZMR 2016, 318.

[3] Vergleiche zur Thematik ausführlich Blankenstein, WEG-Reform 2020, S. 29 f.

[4] BT-Drs. 19/18791, S. 49.

[5] Für Nichtigkeit AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 20.8.2021, 980 a C 29/20, ZWE 2022, 133; BeckOK WEG/Munzig, 56. Ed. 2.4.2024, WEG § 29 Rn. 14; wohl auch Hügel/Elzer, WEG, § 29 Rn. 23; Abramenko, Das neue Wohnungseigentumsrecht, § 5 Rn. 83; Blankenstein, WEG-Reform 2020 S. 455; Sommer, ZWE 2020, 409 (410); a. A. MüKoBGB/Burgmair § 29 Rn. 23; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 11 Rn. 12; Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 573; Skauradszun/Elzer/Hinz/Riecke/Sankol, Die WEG-Reform 2020, § 8 Rn. 4.

[6] AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 20.8.2021, 980 a C 29/20, ZWE 2022, 133.

2.1.3 Teilnahme Dritter

2.1.3.1 Gäste

Gäste haben grundsätzlich kein Teilnahmerecht an der Wohnungse...